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城市結構大重組(四):新界北

新界北包括北區和大埔區,早已由傳統農村蛻變為依附東鐵站的一連串新市鎮,不過區內還有大片土地未發展。北區以前叫「上粉沙打」,就是上水、粉嶺、沙頭角、打鼓嶺,大埔更有六約(第七約是粉嶺約),即是還有很多土地資源。

為此,政府早已推出「新界東北發展區」諮詢,本來是要將現時北區的上水粉嶺新市鎮向外推,進而將北區兩大市鎮作更緊密的聯繫,以及重點發展坪輋/打鼓嶺的產業,但迫於政治形勢,坪輋/打鼓嶺已被推遲,發展古洞北也被民間和官方電視台的節目反對。

亦有意見認為,為甚麼不去收回高爾夫球場,卻要收回一些原居民租給非原居民佃農的鄉村?作為回應,政府謂會推出另一個「新界北發展區」,或者是收回高爾夫球場及粉嶺的別墅再重新發展。

制約新界北的發展有三座大山,土地供應從來都不是大問題,反而除了交通要進一步改善外,還有土地要預留給原居民興建丁屋,以及很多土地劃作邊境禁區。如果新界北想有重大發展,便需要克服這三座大山,任重道遠。

雖然古洞已預留地方興建車站,去連接西鐵的錦上路站,甚至進一步向沙頭角方向擴展,不過正如前述,把粉嶺新市鎮向北推過對岸已有那麼大阻力,莫講北環線多次都未能上馬,要伸延到沙頭角更是想都不用想。

本來,古洞是最有前途成為未來北區的新市中心,一來交通有規劃,二來又有大量土地可供發展,三來一早就通水通電,而最重要的是古洞南已發展為新界少有的連片豪宅獨立屋區,再加上鄰近新田公路的幾個大型獨立屋社區,以及高爾夫球會,其實是有潛力吸引中港兩地商人在此落腳聚居,從而提升社區的商業價值。不過回歸政治現實,古洞北已被規劃為以公營房屋為主,高爾夫球場和粉嶺別墅也必作此圖。

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另一個可能的發展方向,是由大埔通往林村谷,進而配合錦田八鄉的土地資源,那就是64k巴士的運行路線。可惜現時交通基建跟不上,沿途也看到很多被廢棄的村屋和老人院之類,間接顯示現時已沒有發展的潛力,而在錦上路或八鄉壯大之前,可算是已排除了發展的可能性。

大埔向汀角路方向發展,亦因龍尾灘事件,可說亦沒有了發展的可能。結果,就會回到之前所講,土地用來興建丁屋或農耕,開放邊境土地也是停留在生態旅遊的層面。

產業方面,科學園還可以再擴展,但無論大埔工業村或者粉嶺安樂工業村,最多只能維持現狀甚至萎縮,而上水站一帶的工廈及商舖,已變質為中港民間跨境物流業(即係走水貨)的後勤基地。

而由於未來中港交通的進一步改善,由福田市中心益田路的高鐵站,搭高鐵只需十多分鐘就到九龍站,而且是以「公交化」進行,即是十多分鐘就有一班,像港鐵般幾乎無需要等車,未來所有高消費力的人流,寧願用十多分鐘到九龍市區,都不會迫車半個鐘甚至更久去消費,香港市區的較富裕階層,也寧可乘車到九龍站北上了!

在十多廿年內,新界北及鄰近的城市結構將會變為:

一級商業區:深圳福田

次級商業區:上水

交通樞紐:上水站及未來的古洞站(有北環線的話)

工貿區:維持原狀或萎縮

高級住宅:古洞南、大埔滘及汀角部份地段

中級住宅:中型屋苑

平民住宅:舊樓、公營房屋及村屋