新盤凍結早已完，靚價居屋尾班車

昨天新鴻基地產宣佈業績，由於去年賣樓收益下降，雖然租金收入有所上升，但拉上未能補下，結果盈利錄得倒退。由於新地是6月30日年結，所以2013年上半年追不到數，已經追無可追；但其他大發展商如長實，是12月31日年結，所以雖然長實上半年賣樓比較少，但還是可以透過在餘下的幾個月急起直追。

至於發展商為甚麼在上半年少賣樓呢？當然不是因為3D辣招，而是由於一手住宅銷售條例，發展商和物業代理仍未適應新例要求，所以只有很少樓盤推出，隨著現在市場接受新的遊戲規則，樓還是要賣的，尤其是那些12月結的發展商，正好把握機會急急推盤，可以預期未來數月，他們將輪流推盤。

那麼，這就解釋了在3D辣招之下，之所以成交雖然大跌，但樓價指數仍然能在高位徘徊的根本原因：一來因為3D凍結了二手盤；二來發展商也暫時按兵不動，所以市場沒有出現供過於求。一旦連環推新盤，供應量就會增加，那麼，就讓市場告訴大家將會有甚麼事發生吧！

筆者曾說居屋長年跑輸大市，但是有一段時間居屋樓價卻又節節上升，那又作何解釋？原因還不簡單：一來因為自2002年孫九招之後，沒有半個新居屋盤興建，到今年為止最後一批舊居屋賣完了，所有對於居屋的需求，就要由已建成居屋來滿，無形中新居屋的供應補凍結；二來不用說大家都知，就是「白居二」效應，相信都不用筆者多說。

「置安心」在綠悠雅苑出售後已胎死腹中，房協的深水埗「五個喜」也是當作私樓出售。第一批新居屋最快在2015年落成，由於樓花期可以長達30個月，理論上2015年的居屋明年已可以出售樓花。現時第一批5,000個「白居二」已被消化，未來是第二批，有可能是靚價出售居屋的尾班車，居屋業主如果不是想著自住，就要早為之計。

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