城市結構大重組（八）：新界南

新界南指葵青區和荃灣區，由於歷史發展的原因，新界南主要產業是工業和由此衍生出來的貨櫃碼頭業，而由於要支持勞動力密集的產業，政府也將大量公營房屋放置於工業區附近，尤其是葵青區，是公營房屋比例較高的區域之一。

私人住宅的分佈，除單幢舊樓外，大中型屋苑在市中心集中於港鐵站，包括葵芳、荃灣、青衣和荃灣西等四站，而鄉郊則集中在油柑頭、深井、青龍頭和馬灣四處。屋苑成聚合狀，位置相近，交通和社區環境相近。在新界南揀樓，是先揀地段後揀樓，比較的只是硬件，比如同是荃景圍，愉景新城和荃景花園較貴，荃灣中心和荃威花園較平，只是反映樓齡和硬件的。

而各車站的聚落相繼興起，早期是荃灣線的葵芳和荃灣站，近年是青衣站，以至尚在發展中的荃灣西站，尤其是荃灣站和荃灣西站之間的荃灣市中心，即沙咀道眾坊街一帶，是多年來的商業重心。

表面上新界南大局已定，鐵路上蓋項目全數批出，大多數土地用罄，其實新界南距離市區，只欠一步，而這一步就是搬遷貨櫃碼頭。

葵青貨櫃港共有八個碼頭，分佈在藍巴勒海峽兩岸，基於保護港口條例，只有青衣島的西岸和南岸可以填海，所以政府諮詢將青衣西南填海作為擴展物流業之用。

筆者以前建議過，將葵涌的數個泊位搬去青衣西南，便可以釋放葵涌沿岸一大片的土地，不過要長治久安，就是將整個葵青貨櫃港搬到北區沙頭角，並新建高速公路接駁新界環迴公路，即九號幹線，這樣除了可釋放大量土地外，亦可以降低進入市區的車流量。

新界南的另一個計劃，就是屯荃鐵路，以及在深井填海進一步發展，這兩個計劃經多年討論都無寸進，以現時青山公路沿線的人口，根本就養不起一條鐵路，亦欠缺足夠的土地價值來補貼工程費用，即使深井填海規模亦不足以改變預算。

當然，上述都是概念性為主，簡而言之，新界南在未來十年內完成荃灣西站一帶的發展後，將會像港島東那樣被定型，除非政府能推出大型的發展計劃。

在十年後，新界南的城市結構將會是：

一級商業區：荃灣市中心、荃灣站、荃灣西站

二級商業區：葵芳、青衣

高級住宅：荃錦公路

中級住宅：各大中型屋苑

平民住宅：公營房屋、單幢舊樓

產業：各工業區及貨櫃碼頭