【利財筆記】羊年樓市錦囊 宜換樓 忌首置 (林本利)

農曆新年剛過，拜年時親友問得最多的問題之一，肯定是「買樓結婚未？」樓價持續高企，及早置業上車是不少人的新年願望。想買樓，與其問黃大仙，不如聽聽林Sir的意見。林本利今堂傳授羊年樓市三大錦囊：投資被綁3年不值得；首次置業萬萬不可；細屋換大屋歡迎之至。（2015展望系列之二）

林Sir認為，現在本港樓市已瘋癲。現時香港人家庭入息中位數近2.4萬元，以美聯樓價統計的平均建築呎價為8,000元計，港人每月收入只可購買3平方呎的樓面面積，樓價之高已脫離小市民負擔能力。

辣稅加雜費 投資鎖死3年

對於今年樓市，林Sir意見有三：「投資千萬不要想了，因為現在買樓要付雙倍印花稅，鎖死你3年。例如700萬元樓要付3.75%，雙倍即是7.5%，再加上代理佣金及律師雜費，支出差不多10%了。不想支付辣稅，出售更要等3年，在3年內急着要賣樓便很大鑊！除非你認為未來兩三年，樓價升得多過兩成或三成，才剛好『打個和』離場。」

他提到早前在新聞看到，太古城有業主在2013年以1,900萬元買入一個大單位，早前以2,000萬元賣出，要付200萬元辣稅，由賺變蝕。「在買樓的時候要付雙倍印花稅，賣的時候又要額外多付10%，2,000萬元便要繳200萬元稅項。我在2012年已經說，大價樓因政府收緊按揭，已經沒有運行，買細價樓才有賺。」

林Sir也是大價物業的業主，他打趣說自住的相連單位，加道牆回復原狀或可各賣到800多萬元。他回想2007年，將自住的海怡半島單位打通，樓價即時升值兩成，「買的時候兩個單位各300多萬元，合共也不用700萬元，便有1,500平方呎。當時把單位打通令樓價升值至800多萬元。」相反，現在是細價樓天下，「愈細愈好、愈來愈貴」，現在海怡半島一個700多平方呎優質單位已接近900萬元，「我也懷疑自己的相連單位，能否賣得到1,800萬元。因為現在按揭不易，樓價1,800萬元需要900萬元作首期。」

政府扮無地 細價樓勿搶

細價樓愈細愈癲價，林Sir警告現在千萬不要入場，「現在想買細價樓的朋友，一定要勸止他，否則他兩三年後會很痛苦，165平方呎的樓竟要賣200萬元很可悲。」他認為梁振英政府經常說香港不夠地，連5歲小朋友也擔心將來沒有地方住，是變相令樓市更熾熱。

「政府要遏抑樓市，不能說香港沒有地，反而要跟大家說『（土地）多多都有！』1997年董建華要求當時的房屋局局長黃星華，找不到足夠的土地要問責『人頭落地』。當年『八萬五』也找得到土地，為甚麼當年夠，現在不夠呢？」他說，1997年的「八萬五」政策是在10年內每年興建8.5萬個單位，1999年更興建了10萬個單位。「麥齊光下台前也說過香港有很多地，只是規劃作村屋用地。政府為甚麼要扮作不夠地呢？」他質疑政府此舉是為執意要發展新界東北鋪路，方便囤地的人收割。

現在連鴨脷洲大街呎價也值2萬元，他提到恒地（00012）在鴨脷洲的一個新盤。2012年強拍回收最後兩個單位，只是4,000多元一平方呎。「強拍已是最marginal極端的例子的，恒地平均收購呎價不用4,000元，呎價賣7,000元已可回本，現在可賣2萬元呢！香港發展商真易賺錢，必須多謝梁振英去年5月放生地產商賣樓花。」

林Sir告誡，首次置業萬萬不可，千萬不要摸頂買樓，「大家要等機會！樓市大概16、17年一個循環。一生人應可遇到兩次循環，未必要在最低價買樓，但千萬不要摸頂買！即使現在樓價還升，也只是帳面上的。」

細屋換大屋 樓換樓及時

至於「樓換樓」，他非常鼓勵細價樓業主沽出單位，換中型單位。他分享有朋友在2010年，以200萬元置業，單位去年升至400萬元。去年5月沽出後賺了200萬元，接着就在海怡以590萬元買入中型單位，短短數月單位已升值至600多萬元。「我跟他說，要記住自己不是590萬元買樓，而是390萬元！因你已賺了200萬，即使樓價將來跌至400萬元，你也不要扮可憐。」

 

作者：林本利

前理工大學會計及金融學院副教授，港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士，曾出版十多本經濟學教科書。退休後，創辦活道教育中心，開班教授理財之道、公共政策及新高中經濟學。

電郵︰im_focus@hket.com

撰文及資料整理：葉卓偉