【趣遊樓市】樓價上升預期會否改變？（脫苦海）

本星期上半場股市還在大跌，然後下半場又大幅反彈，股票還是那些股票，公司還是那些業績，經濟還是那些數據，為甚麼又會出現忽然上忽然落的情況呢？

股神畢菲德的恩師格雷厄姆(Benjamin Graham)，就發明了「市場先生」的理論，認為即使市場在大部份時間是理性的，但也會因為忽然間的心情變動，而胡亂開價，造成價格與價值出現差異，從而造成股價的波動。

所謂市場先生，其實就是市場大眾的預期，在上半場群眾出現恐慌，市場先生就開出超低價，但正如4-6月時，大眾睇好股市，股價就出現超高價。

將這種情況套入樓市，亦可以看到是市場的理性預期，帶動了樓價的走勢。特別印花稅(SSD)最初推出時，就曾經令到樓市陰跌了半年。後來當大眾預期供應短缺、剛性需求等的論調時，政府不斷推出辣招，但樓市一樣好少理地上升，因為大眾已經不再相信辣招可以令到樓價下跌。

不過大家想深一層，無論所謂供應短缺、剛性需求，甚至利率低企、青年人需要獨立空間之類，都是一向都存在，只是大眾選擇性地吸納資訊，從而造成一種樓價上升的理性預期。當然，所謂「理性」，其實並不真的很理性，而是建基於有限甚至被操控的資訊。

雖然美國又會延期加息，各國也會拿出救市措施來，但當有一天人們又去預期樓市下跌，今日的所謂托市理由，也可以消失得無影無踪的，就像本星期內市場先忽悲忽喜那樣。筆者說升市的理性預期不改變會令到樓市難以回落的，是屬於客觀的描述多於個人的觀感。但作為個人，就要自己判斷是否適合入市，多於去聽信群眾的預期。