上市公司專訪: 禹洲地產 百億房企
撰文:盧燕琴 攝影:張文康 美術:陳國威
市場的不安因素總是層出不窮,懂得見招拆招,是企業成長的必備能力。禹洲地產(01628)於上月底成功突破百億元人民幣的銷售額,晉升百億房企的系列,原因之一,就是公司適應市場變化的能力強。難怪禹洲年內不斷得到花旗證券、麥格理證券、中銀國際、星展唯高達、海通證券、群益證券和工銀國際等多家投行和券商的力捧,其投資價值愈發受到關注。
專注發展住宅、零售及商用物業的禹洲地產,於上月底公布,截至2013年11月25日,公司的合約銷售已經突破百億元人民幣,達100.44億元人民幣(下同),超標完成全年90億元的銷售目標。銷售破百億,主要是得益於禹洲在廈門市場的多個高檔商業住宅樓盤,如「禹洲•中央海岸」、「禹洲•尊海」、「禹洲•雲頂國際」等的銷售業績大幅提升;以及於合肥及泉州市場上取得了同樣優異的銷售業績,形成協同效應。
剛需房抗樓市打壓
事實上,在不斷被打壓的市道下,銷售額依然能不斷攀升,與公司懂得破解政策,明白到政策打壓的對象並不「剛需」用戶,而積極推出介乎70至120平方米的中小戶型剛需房的對策有關。副總裁楊彬表示,海西區(海峽西岸經濟區)的住宅需求主要來自實際用家,與禹洲推出的小戶型合,隨基礎設施不斷完善及城市布局,這市場具有良好潛力。此外,他認為,包括國五條細則在內,內地在樓市政策上已出盡招數,之後將會逐步落實這些措施,目前看不到有新政策打壓樓價。
然而,快速銷售的策略讓公司的毛利率有下跌趨勢,比如說,毛利率由去年上半年的45%降至今年中期的32%。楊彬解釋,剛需房成為主流,毛利率下降是內房長遠趨勢,不過公司會確保毛利率在三成以上。此外,公司會積極增加商業地產的比例,抗衡住宅市場的毛利下滑。他表示,「公司將增加毛利達70%的商業項目,去年商業收入僅5,000萬元,期望5年內核心盈利佔比增至30%。」其中一個重點商業項目,是位於泉州的「禹洲城市廣場」,是海西最大型住宅商業綜合體項目。
楊彬續說,公司的核心競爭力之一是買地時機選擇較好,成本較低。禹洲今年新增4幅土地,共197萬平方米,其中大部分是在6月前土地市場低潮期購買。上半年禹洲的土地成本約佔平均售價的14%,遠低於行業平均水平。截至上月底,公司在廈門、福州、泉州、龍岩、上海、合肥、蚌埠、天津及漳州共有近40個項目處於不同的發展階段,在建和持有作未來開發的總建築面積近853萬平方米,其中260萬平方米位於廈門。他認為,目前禹洲的土儲可滿足未來5年需要,為此,公司將不會盲目爭奪「地王」。未來,公司仍會重點發展以廈門、福州、泉州為核心的海西區,繼續落實「立足海西,建樹中國」的目標,相信中國的城鎮化會繼續推動地產市場的發展。
獲投行力荐買入
而公司的良好業績,得到不少投行的關注。比如,麥格理就指出,種種跡象顯示禹洲地產增長迅速,故首予投資評級為「跑贏大市」,目標價2.76元。該行相信,禹洲地產的強勁銷售、於合理利率水平獲充裕資金,及旺盛的擴張意欲將大力推動其增長,預計今年起至 2015年的累計銷售增長可達 55%,並料樓市明年反彈將令其2014和2015年的毛利增長達39%和44%。但麥格理亦提醒投資者,禹洲地產或於2016年面對挑戰,因其將為了滲透更多一、二線城市而下調毛利目標10個百分點至30%,或需成立聯營公司以減下行風險。花旗則表示,禹洲自上市以來,執行能力持續良好,並能完成銷售目標。公司一直重點發展的海西福建市場,已發展得蓬勃。集團與合營夥伴的潛在合作,亦值得憧憬。由於銷售額已破100億元大關,2012至2015年複合年增長率有望達29%,而且借貸成本在下降。該股現價較資產淨值折讓69%,明年預測市盈率僅3.3倍。將其目標價由2.9元微升至2.92元,重申「買入」評級。