按 脫苦海 排列的專欄文章

  • 成交回升,樓市就好了?

    今年復活節假期剛過,兩大地產代理集團均公佈成交大增,美聯說比較今年和去年十大屋苑在復活節的成交量,上升75%;中原則說比去年上升60%。不過看實際數字,美聯由去年24宗升到42宗,而中原則由15宗升到24宗,合起來也不過是由39宗上升到66宗,每個屋苑都分不到十宗成交。

    有買有賣才有成交,成交宗數多了,對經紀行來說當然是好事,但將之說成大市好了卻未必是事實。如果是一手市場,還可以說是「先量後價」,多人買新盤,就可以考慮加價,但對於二手市場來說,成交多了卻沒有在市價上反映出來,只是表示多了賣家讓步。

    二手市場的盤荒都不是今日始,主要是由於特別印花稅把二手市場大量樓盤凍結了,在供應減縮之下樓價急升,不過到了2013年初開始,政府及金管局三翻四次對需求作出打壓,樓價指數已無力創新高,只能橫行,其實已經顯示當時供應和需求已漸趨平衡。

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  • 置業信箱──買樓初哥睇二手盤想知

    擇自地產新聞組的一個留言

    問:一直有心買樓,但樓價一直升入唔到市,依家有少少調整想開始睇下樓,但以往很少的睇樓經驗中,發覺冇熟人、就咁走入地產公司叫經紀介紹盤,一係敷衍你,一係帶你睇埋晒D又貴又殘的盤,好難睇到正常價/狀態的盤,請問要點先可以唔會被經紀一眼就睇出係買樓初哥?

    1.要點聯絡佢地,打電話定WALK IN(其實WALK會唔會冇鎖匙盤睇?)要點問佢地?

    2.如果一次想睇幾個有一定距離的樓盤,通常係經紀會主動車客去,定要同佢坐的士?如坐的士習慣上邊個付車費?(唔係貪小便宜,只係想知一般習慣唔常比佢知道乜都唔識)

    3.係咪話買樓收租好過話自住?

    4.一定要問/一定不要問經紀什麼問題?

    答:地產經紀並不是一個神秘的行業,反而是透明度頗高,而且同業之間消息靈通。大家只要設身處地去站在他們的立場想一想,就可以更容易得到合理的服務。

    地產經紀是要在成交發生時才會獲得佣金,而人人每天都只是有十多小時的工作時間,他們當然是先做熟客,或者由熟客轉介的客。一般生客最直接的埋位方式,自然是找一個有買樓經驗的朋友介紹用過的經紀。

    如果真的無法找到人介紹,那麼可以選擇跨區的大中型經紀行,他們自有一套營業的制度來接待客人,不過都可能會遇到睇「特別盤」的情形。

    另一個方法,是從試買新盤入手,心水地區附近有新盤開售的話,可以去當區的經紀行入票,自然會獲得熱情招待,還要是數個經紀一齊來,雖然不是有心入新盤,但可以乘機向他們表達,也有興趣看同區的二手盤,買不到新盤,他們自然會推舊盤。

    不過要講句公道說話,經紀都知自己時間寶貴,所以不會故意帶客遊花園浪費時間,但事實上各區的二手盤都供應緊張,主要原因是特別印花稅,將大量流動盤綁了幾年,短期內都不會改變。

    如果是新盤,或可能有專車接送,看二手盤多數都是約附近樓下等,所以選擇當區的代理行就較方便。

    記著,睇樓之前要簽睇樓紙,而且避免重複由不同的經紀去看同一個盤而又走去買,亦不要試圖搵朋友簽睇樓紙迴避付佣的責任。

    如果真的覺得經紀不值得付用的話,不如去找網上一些自放盤網站。

  • 「公屋、居屋、私樓」的真正分別

    討論區潮文搬上銀幕,由資深演員盧宛茵演繹出社會對不同階級態度上的分別。內容相信都不需要筆者細表。

    可是在十多年前,未來外母見未來女婿,問完有沒有私樓,還要問有沒有負資產,所以「住私樓一定有優勢」並不是必然的,這篇文這套片,也只不過是反映某一個時段的社會氛圍。

    當然,現實社會未必有這樣赤裸裸的態度之別,但是骨子裏的歧視就少不了,雖然香港階級流動自由,社會大多數人並不是看一個人過去的出身,而是看現時的社會經濟地位(socio-economic status),比如一個在公屋長大的成功人仕,在香港沒有人歧視他的出身,只會稱讚其為自力更新的成功例子。

    不過,陌生人初見面,又怎樣去識別對方的階級呢?除了看衣著,用甚麼手機外,問住處就更直接。住在公屋,就是尚未擁有物業;住在居屋,可能還未補地價;住私樓呢?如果是擁有的,起碼會有一些資產,亦相信不是入不敷出。租的話就是租奴了!

    可是住在那一區,住在區內那類型樓宇,也是脫不了階級與財富的象徵,比如一些以公屋居屋為主的區域,或者是遠郊偏遠的地區,也免不了被人標籤,所以往往樓價也是跑輸大市的。

    歸根到底,衣著飾物就是「面子」,碌爆咭都要作為碼頭示眾;但住屋就是「裡子」,在多數的情形下,泛泛之交才不會去看「裡子」,這就解釋了另一篇潮文:食好著好,點解買唔到樓?

    畢竟泛泛之交的數目,肯定是多過外父外母女朋友的。

  • 假劈與真蝕

    網上討論區每星期都有人為當週五的樓價指數開盤口,每週的升跌看得很重要。雖然中原指數每星期都有報盤,名叫領先指數,可是正宗的中原指數其實是每個月報一次的。所以,即使每個星期的指數有升有跌,看月結指數就看到大趨勢。

    中原指數由去年7月中至今,已經連續下跌了半年有多,2011年下半年的走勢,當時也是由年中開始下跌,去到翌年第一季因為小陽春而重拾升軌。於是有些人會憧憬像上次一樣,在今年的第二季再回復上升,甚至創新高。

    筆者屢次指出,現時樓市的供求與早兩年相比,已經主客逆轉,供應漸多而資金漸貴,客觀條件不同,就不會有相同的走勢,而且預期未來半年至一年形勢只有漸漸惡化:新盤將排山倒海般推出,而美國聯儲局現正討論的已經不是何時退市,而是何時加息。

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  • 置業信箱──入住34校網攻略

    問:本人一家三口現自住物業於八鄉橫台山裡一村屋中層單位居住(2年前買入,若巿價近230萬賣出有50多萬獲利),現因想搬回巿區所以放賣中,並屬意買回位於校網34之物業,方便一年後便2歲的小朋友讀書,預算300萬或左右內。

    答:讀者有明確的目標,便更容易找到不同的路徑以作考慮,遠勝於一些得一想二,最終兩頭唔到岸的想法。

    34區是四大校網之一,之前是由何文田和土瓜灣兩大校網合併而成,今年開始加入了啟德發展區,所以範圍很大:

    所以,物業的選擇就分開為何文田、土瓜灣和啟德三個部份。

    何文田:要不是豪宅,或者夾屋欣圖軒,不過都係好貴,其餘就是公屋和居屋,可考慮的只有俊民、冠熹、冠暉

    啟德:現時只有啟晴邨,政府賣出的多幅地都係好多年後才會落成,不用考慮

    土瓜灣:除了傲雲、翔龍、欣榮、嘉景之外,還有很多單幢樓可供選擇

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  • 港滬互通的地產股

    總理李克強出席《博鰲論壇》時表示會推進香港與上海股市互聯互通。中證監與證監會隨後發出聯合通告,表示原則上批准上海證券交易所及港交所推出滬港股市互聯互通試點。

    內地投資港股的機制名為港股通,可以投資的港股有266隻,包括恆生綜合大型及中型股指數成分股,以及同時在港交所及上交所上市的A+H股。

    本港投資者投資上海股市的滬股通,可投資的個股包括上証180指數及上証380指數成分股,以及同時於上交所及港交所上市的A+H股,涉及逾500隻股份。

    這個互通的機制,將會令到更多資金投入相關的互通股份,不過要熟悉國內股票,並不是件輕鬆的事,那何不集中去看在港上市而同時可以被國內投資者購的股票?

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  • 政府要調整土地供應策略

    國際貨幣基金組織(IMF)憂慮香港可能會出現樓價失序調整,建議政府修改印花稅等干預市場的政策。

    大家可記得有一本名為《經濟殺手的告白》(Confessions of Economic Hitman)的著作,作者聲稱揭露美國與國際貨幣基金組織,如何用各種手法,去干預各國的經濟政策。而1998年亞洲金融風暴(有別於2008年的國際金融海嘯),包括韓國、泰國、馬來西亞等國,如何在經濟危機之下倒下的情況。

    畢竟該書是小說家言,當不得真,而類似國際貨幣基金組織等國際組織,成立的目的又真是希望維持國際間的金融秩序,而事後檢討,各國也在金融災難之前,出現各種亂像以及政策上的漏洞。陰謀論地認為真的有經濟殺手的存在,未免失諸偏頗。

    不過,各國的金融政策,以至像香港那些將樓市金融化的按揭和證券化的政策,總是有其存在的原因。可是環境會變,政策卻不一定會隨著環境而變,皆因政策有制定的機制以及程序,還有諮詢的過程,往往要等到危急地出事,才有改變的機會。

    就說回香港的樓市政策,上次雙辣招過立法會,政府已承諾日後相關政策的改變,要有足夠諮詢,可以預期就算無人拉布,都會曠日馳久。現在出師無名,樓價就算真的大幅下跌,也只會被視為政策收效,而不是要改為「救市」,可以幾肯定政府根本就無法實行國際貨幣基金組織的建議。

    筆者反而要指出,政府要檢討的是行政措施,尤其是土地供應。現時每個月賣數塊地,幾可肯定一兩年後就無以為繼,而拓地和填海需時,如果只是一味賣地,而不去造地,到土地賣無可賣時,樓價又會再次因為供求失衡而再次標升,宜早為之計。

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  • 置業信箱──點解有些新盤開則古靈精怪?

    問:看電視的樓盤節目,有個新盤好多古靈精怪的設計,例如:

    • 大大塊玻璃牆,但係就係磨砂玻璃
    • 窗台好長,但係又好窄
    • 特登將間屋起到個surface area好大,仲要好多都係玻璃窗
    • 斜面窗台
    • 細細個露台,仲要分開兩截

    點解佢地要咁做?係唔係諗住賺多啲?乜唔係強化玻璃貴過石矢牆咩?

    答:發展商設計樓則,都是參照建築物條例及屋宇署的作業指引。而近年最大的改變,就是限制發展商最多只可以「發水」10%。

    所謂「發水」,是指發展商獲得總樓面面積以外的豁免面積,例如窗台、環保露台、工作平台,都可以獲得豁免,結果發展商用盡法例上容許的條件盡量加大豁免面積,出現「發水樓」。

    針對此事,政府推出新政策,限制豁免面積不得超過總樓面面積,同時限制某些設施的呎吋,大家有興趣可以參閱:http://www.devb.gov.hk/filemanager/tc/content_3/gfa_rev_feb2011_chi.pdf

    其中,大家可以看到:

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  • 九成按揭白居二是「害人害物」?

    有報道報導,抽樣調查白居二成交個案,與銀行估價比較,發覺普遍出現估價比按揭金額還要低,國內名詞為資不抵債,香港人有一個熟悉的名詞:「負資產」。

    金管局每個季度公佈一次私樓負資產統計,最新的數據是2013年第四季:

    http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/press-releases/2014/20140129-4.shtml

    負資產住宅按揭貸款

    2013年第4

    負資產住宅按揭貸款的主要推算結果

    (期末數字)

    201312

    宗數

    佔整體住宅按揭貸款宗數的百分比

    未償還貸款金額(百萬港元)

    佔未償還貸款總額的百分比

    貸款中無抵押部分的金額(百萬港元)

    按揭比率

    加權平均利率

    26

    *

    120

    *

    3

    103%

    2.50%

     

    註解

    1. 以最優惠貸款利率作為定價參考的負資產住宅按揭貸款。

    *低於0.05%

    2003年第二季,負資產宗數高達106,000宗,涉及金額1,650億港元,亦是唯一錄得超過10萬宗的紀錄,其後負資產宗數輾轉下降,並曾經在2012年第3季到2013年第1季完全絕跡。不過要留意,該統計只是計算一按出現負資產的情況,由於銀行沒有客戶在二按下的未償還貸款的資料,因此無法知道其中有多少宗屬於負資產貸款。

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  • 落大雨的教訓

    星期日晚上的大雨,有人說是50年一遇,渠務署說是200年一遇,在其官方網站,有關的說法:

    http://www.dsd.gov.hk/TC/Files/flood_prevention/flood_protection_standards/cstandard02.pdf

    渠務署有為各區界定防洪的標準:

    所以,如果是50年一遇,就只有鄉村和農地會出現水浸;如果是200年一遇,則只有市區排水幹渠系統可以抵禦。

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  • 置業信箱──退休後換樓之外的選擇

    問:網上看到一些討論,說老業主兒女搬走後,自己守著一間千呎大屋,卻又驚大廈維修要好多錢,又見層樓升左咁多,自己卻沒有現金生活,坐困愁城,又唔捨得賣左舊樓,相留比子女,當遇到咁的情形,有乜野更好的方法呢?

    答:筆者曾經介紹過一個很重卻又常被忽略的理財基本概念:

    我們說一個人「很有錢」,究竟是何意思?至少有兩種含意:這個人擁有很多財富/這個人有很高的收入。這帶出了兩個會計學的基本概念:積存概念(Stock Concept)及流動概念(Flow Concept)。上市公司在某一年終結時擁有多少資產是積存概念,以「資產負債表」(Balance Sheet)表示;上市公司在某一年全年賺或蝕是流動概念(Flow Concept),以損益表(Profit and Loss Statement)表示。

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  • 康城瘦田耕開有人爭

    事隔六年,日出康城第四期終於拿出來投標,之前發展局局長陳茂波歸咎港鐵不合作提供土地,港鐵在反駁有關指控後,就將日出康城第四期推出來。

    與之前不同,今次除了次次中標的長實外,另外還有16份標書,其中包括了最大的幾間本地發展商,甚至連中資萬科地產都包括在內。

    網上很多人都說日出康城太接近堆填區,不過事實上將軍澳堆填區將會在一兩年內爆滿,而政府提交擴建堆填區的建議,被卡在議會程序之內,那麼理論上到第四期建成之後,都已經是五六年之後的事情,到時堆填區都已停用了。

    事情當然不會那樣理想,有環保團體吹風,超過一半的市民都贊成擴建堆填區,所以針不拮到肉不知痛,香港當然有超過一半的人,並不住在堆填區附近,所謂事不關己,己不勞心,但不表示擴建堆填區在議會內獲得支持。

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作者簡介

  • 脫苦海

    業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,揭開樓市的真面目。

 
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