從居住價值揀選居屋

自從傳出政府批出每年5,000個名額，可以白表資格購買未補地價居屋後，居屋二手市場價格即節節上升，皆因現時居屋第二市場每年大約有2,000個未補地價居屋成交，現在政府人為地製造5,000個購買力出來，供應卻沒有增多，結果自然是不問可知。

現時入市購買自由市場居屋，其實是對於明年起居屋樓價上升的理性預期，有人問政府這樣豈不是與調控樓價的目標背道而馳？對於急於爭取民意的新政府來說，考慮部份市民的個人利益，遠比考慮社會整體利益為重，即如去年每人派6,000元，雖然對整體社會無益，不過偏偏市民就接受這一套，其實亦是一樣的道理。

對於有興趣買入居屋的朋友來說，知道如何選擇理想的居屋更為重要，雖然從投資的角度，居屋條件或者不及私樓，不過能夠以較低價錢買到條件較佳的居所，亦是一件好事。選擇居屋在投資價值之外，更偏重於其居住價值，筆者試從五個角度分析如何選擇居屋：

1. 樓宇設計

雖然居屋沒有窗台、環保露台、會所等設施，但不要以為居屋的實用率一定很高，比如舊式Y型設計，往往只有七成實用率，即使較新設計的和諧式居屋，往往也低於七成半，與私樓差不多，卻沒有相關的設施。某些居屋每層往往多達十多個單位，正所謂爭電梯都爭餐死；亦有一些間格是廚房與廁所十分接近，都不算是很理想的設計。較理想的是康和式、彈性十字型及私人參建居屋。

2. 景觀及環境

部份居屋建於海邊，例如筲箕灣及馬鞍山都有，又比如建在山上，都可以享受到開揚的景觀。一些密度較低的居屋，亦能夠避免了單位樓望樓的情況，尤其是層數較高的單位，景觀甚至比部份私樓更理想。

3. 社區增值

一些居屋就近主要商業區，比如鰂魚涌及九龍灣，提供大量就業機會。除了屋苑自設商場之外，附近亦有大型商場以供購物消費。雖然居屋不設會所，但也可以選擇在公園、泳池、運動場等康體設施附近，與私樓不遑多樣。

4. 交通配套

居屋亦不一定是建在交通不便的地方，有些除了設有巴士總站之外，更與港鐵站近在咫尺，比如康山花園、蟠龍苑、兆康苑等，港鐵站口就在邨口，屯門區更有很多居屋都接近輕鐵，可以免費轉乘到西鐵。

5. 校網

四大校網之一的34號校網，就有俊民苑、冠熹苑及冠暉苑；即使不是四大校網，都有一些居屋有好校網，比如31校網的富榮花園及海富苑，區內就有九龍華仁、男拔萃、聖瑪利等名校。個別校網也有一些Band 1學校，以至直資或一條龍學校可供選擇。

筆者將會以專文嚴選「十大居屋王」，請各讀者密切留意。