從規劃看屯門的轉型

現時樓價在高位徘徊，置業者宜購買跑贏大市的物業，以免購入後樓價原地踏步。如果找出跑贏大市的物業，據筆者多年的觀察，不外乎硬件改善、交通改善、社群改善、社區改善。硬件改善最典型的例子是2008年時的沙田河畔花園，可以在跌市中逆市而升，皆因在進行大維修後硬件折舊；交通改善相信大家都耳熟能詳，就是由沒有港鐵變成有港鐵的西區及紅磡黃埔；社群改善比較難察覺，具體例子有屯門區多了九龍上班的人遷入，而將軍澳亦陸續吸納港島區工作人仕，這兩個趨勢在2001至2006年兩次人口普查都顯示出來，遲點2011年人口普查結果相信都會看到端倪。

社區改善比上述幾個因素更難察覺，因為連數據都沒有，而要從未來規劃改變用途得知，就最近淘大花園及德福花園價格堅挺的現象，其實是由於牛頭角下鸷將重建為社區會堂，以往面壁樓變成開揚樓景，自然要在樓價上反映出來。可是一般人都沒有留意社區未來規劃的改變，亦未必知道怎樣找資料，筆者特以屯門為例介紹一下。

屯門站以西目前是屯門的工業區，不過政府正計劃將更改土地用途，以便將該處改為商住及商貿用途，未來瓏門對岸將會由舊工廈巴士廠大變身。根據三月二十三日政府新聞公告（http://www.info.gov.hk/gia/general/201203/23/P201203230360.htm），城市規劃委員會宣布修訂屯門分區計劃大綱核准圖。修訂主要包括把西鐵屯門站以西的多塊用地，由「工業」地帶分別改劃為「綜合發展區（1）」及「綜合發展區（2）」，作住宅和商業用途；「其他指定用途」註明「商貿」地帶，作一般商貿用途；以及「商業（1）」地帶，作商業用途。載有修訂項目的屯門分區計劃大綱草圖編號S/TM/29（http://www.ozp.tpb.gov.hk/pdf/S_TM_29_c.pdf）

想知道更多資料，可進入法定規劃網站（http://www.ozp.tpb.gov.hk/default.aspx），選擇23/3/2012在憲報公布（如下圖）：

就會見到「S/TM/29屯門」就有相關的文件，以及直接進入相關區域的地圖，今次集中講A1至A4，都是屯門站對面的更改土地用途。

規劃文件都不好讀，筆者特找來屯門區議會的諮詢文件（http://www.districtcouncils.gov.hk/tm/doc/tc/2012/wgsg/dp_2012_003.pdf）（下圖）

https://blog.tools.news.yahoo.com/tokuhon/wp-admin/post-new.php

諮詢修訂《屯門分區計劃大綱核准圖》地帶項目簡述如下:

活化工嵆

(a)西鐵屯門站以西的巴士廠及鄰近工嵆和設施主要由「工業」地帶改劃為以下:

(i)「綜合發展區（1）」地帶包括已停用的巴士廠、嘉柏中心及以的小塊政府土地及公篶，主要作住用途及一些商業及社區設施包括重置公篶。住用最高地積比5倍及高限100米水平基準。將制定發展大綱，指引設計概及詳細發展要求，其中包括加強與鄰近設施結合(修定項目A1）。

(ii)「綜合發展區（2）」地帶，毗上述「綜合發展區（1）」，現為間仍在運作的巴士毡。「綜合發展區（2）」地帶用作商業用途。最高地積比9.5倍及高限100米水平基準。將制定發展大綱，指引設計概及詳細發展要求，其中包括加強與鄰近設施結合（修定項目A2）。

(iii)「其他指定用途」註明「商貿」地帶，是在上述「綜合發展區（2）」地帶以及以南共6間工嵆。最高地積比9.5倍（包括超過1倍用作商店及服務、及食肆）及高限100米水平基準（修定項目A3）。

(iv) 「商業（1）」地帶，是在上述「綜合發展區（1）」地帶以南的間工嵆，於2011已獲城規會批給規劃許可作整幢改裝作商嵆。最高地積比9.5倍及高限100米水平基準（修定項目A4） 。

西鐵站對面的巴士廠及嘉柏中心將用作「住用途及一些商業及社區設施」；陸氏工廈及有成工廈將整幢改裝作「商嵆」；餘下兩個巴士廠將用作「商業用途」；好收成、東亞紗廠、凱昌工廈、德榮工廈、精棉及恆威工業中心將用作「商店及服務、及食肆」。筆者將此六區以下圖表述。

其中已在進行中的有陸氏工廈申請將工廈活化成辦公室、食肆和商店及服務行業；有成工廈申請改裝作大型零售倉外，會預留一至兩層租予藝術團體。九巴是新鴻基地產屬下公司，相信將幾個巴士廠重建是時間問題。所以屯門站一帶的社區改善趨勢很明顯，是朝著商貿、服務性行業的方向發展，除了改善社區外，更提升商業價值。而且可以連接以北的大興花園及卓爾居，擴大屯門的商住區範圍。

如大家有興趣看更詳細的草圖、航空照片及實地照片，可以看Proposed Amendments to the Approved Tuen Mun Outline Zoning Plan No. S/TM/28（http://www.info.gov.hk/tpb/en/papers/RNTPC/460-rntpc_1-12.pdf）