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嚴選居屋王──藍田.鯉安苑

趣遊樓市

鯉安苑是末代居屋屋苑之一,有個別座數延至2008年才恢復發售,加上就近藍田港鐵站,大部份單位都未補地價,預料為來年被抽中5,000名白表客的熱門之選。

樓宇設計

鯉安苑共有六座樓宇,提供1,682個單位,規模不算大。六座樓宇以康和式開則,貼近鯉魚門道的A及F座所有窗戶都背向鯉魚門道以避開觀塘繞道及鯉魚門道的汽車躁音。1,2,5,6號單位為兩房開則,面積775呎,3,4號單位為三房開則,面積997呎。其餘B-E座為標準康和式設計,同樣提供兩房及三房單位,單位面積較細,兩房為677呎,三房為868呎。

所有單位廚房設於近大門位置,廁所靠近睡房,因此沒有廚廁過近的問題,三房單位更具備主人套房,接近私樓的格局,美中不足是大門及睡房位各有一條長走廊,A及F座的單位的大門走廊更覆蓋了整個廚房闊度,令單位實用性減低。另外B-E座的實用率只有75%,A及F座更只有67%,也是一個缺點。

景觀及環境

屋苑除西及西北面前方建築物較矮可享開揚景外,其餘方向都是樓景,北及東北面為藍田的公屋群,東及東南面為港鐵上蓋匯景花園,南及西南面為麗港城。由於西及西北方幾近無遮擋,A,B及C座單邊向西的單位西斜之外又要受到將軍澳道的噪音搔擾。由於麗港城只有27層高,而鯉安苑B-E座有40層高,因此B-E座極高層向南及西南的單位可以越過前方的麗港城望到海景,甚至可以欣賞煙花表演。由於附近沒有大型建築項目,因此可預期景觀未來變數甚低。

社區增值

鯉安苑沒有商場,居民可到毗鄰的匯景商場購買日用品,又可到觀塘市中心的APM商場睇戲唱K購物。觀塘工業區多幢大廈已改建為商業大廈,多間銀行及保險公司於此設立後勤辦事處,除金融服務業外,也有大量從事物流、貿易業的公司,提供大量工作機會。康樂設施也相當充足,觀塘遊樂場有球場及泳池,麗港城以西又有大型公園麗港公園。社區增值四項要求全部都達標。

交通配套

鯉安苑門前沒有巴士站及港鐵站入口,只有一個小巴站提供前往聯合醫院的路線,不過屋苑隔鄰為藍田公共交通交匯處,有藍田港鐵站入口,又有巴士路線前往港、九、新界及機場,更有過境路線前往皇崗口岸。筆者曾指出香港最理想的居住地方是去大陸、澳門及機場都要快捷方便,除西九龍外,東九龍的藍田也屬此類。

因此鯉安苑在交通配套的得分也相當高,只差在沒有港鐵入口在門前而扣了0.5分。

校網

鯉安苑位於小學48校網,不屬於四大校網之一,然而位於德田邨的聖公會李兆強小學位列全港小學排名第16位,另外中華基督教會基法小學(油塘)及聖公會基顯小學都排名100之內。中學校網屬KL5,當中校網內四間BAND1學校中,藍田聖保祿中學及聖言中學都就近鯉安苑。另外直資學校有福建中學附屬學校。

綜合而言,鯉安苑在滿分10分當中評分為7.5分,用家宜以實用為首要條件,選擇B-E座的單位,追求開揚景觀可選三十樓以上的單位,想搭車就近宜選擇最近藍田交匯處的F座。