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地契續期化複雜為簡單

脫苦海

九倉旗下尖沙咀海運大廈連碼頭地契續約終於塵埃落定:重新批出21年租期,九倉須就海運大廈補地價79億元,而應付年租由舊契每年10萬變為1,473萬元。坊間又有聲音認為:為何不拿出來公開招標,而要選擇與九倉續約,似有「四字成語」之嫌,大家想一想:住宅的官契遲早都會到期,比如界限街以北的九龍及新界的土地在1997年7月1日自動續期50年,只需交地租不用補地價,難道又說是「四字成語」?

除中環聖約翰座堂因為直屬英國皇室而獲得永久地權外,香港所有土地及物業均是批租土地,早年批租年期有75年、99年及999年三種;其後,香港島及九龍半島的批租年期劃一為75年,並容許交地稅續期;新界及新九龍由於是租借地而非割讓地,所以土地契約由1898年7月1日起計,年期一般為99年減三天或75年加24年減三天。1984年,中英兩國簽訂《中英聯合聲明》,附件三規定一般的批租土地的契約年期,不得超逾2047年6月30日。1997年6月30日前期滿的契約,亦可續期至2047年。

問題是1997年7月1日至2047年6月30日到期的官契,如何處理呢?海運大廈只是其中一個例子,另一個較矚目的是港島薄扶林花園,該屋苑官契於1931年6月12日批出,為期七十五年,到2006年6月11日屆滿。早在1997年之前已有人留意此問題,所以當年的樓價與成交量都不及隔鄰的置富花園,據稱一度有多年只有一間銀行願意承按,要待回歸後特區政府回信屋苑法團為屋苑續期。

到2006年6月12日,政府批出新官契,問題是薄扶林花園早已成立業主主案法團,由於舊地契及大廈公契會經已失效,根據舊公契成立的業主立案法團亦要解散,而新法團卻未成立,出現法團法律地位真空,屋苑的基金不能動用。到新法團成立後,舊法團一千二百多萬元基金基於法律漏洞未能過戶新法團,最終要根據《公司條例》向破產管理署申請將舊法團清盤。破產管理署通知屋苑,處理舊法團清盤程序時,會按資產比例收取服務費,每一千元收取五十元,即該屋苑千多萬資金估計要繳付高達五十八萬元費用,另加每小時計之文書處理費,若再加上律師費及會計師處理帳目費用,估計花費不菲,令業主蒙受損失。後幾經周旋,破產手續服務費獲得豁免,但法團仍要支付相關法律費用。

根據南區區議會會議紀錄(http://www.districtcouncils.gov.hk/archive/south_d/chinese/doc/DC/DC%20Min%2021.1.pdf)討論該個案,政府、法團及管理公司事前已做了相關的準備工作,包括:地政總署於2004年已正式聯絡業主及法團,並與業主、法團及管理公司召開會議,通知各方有關續租程序;法團及管理公司已於2004年委託律師與當局接洽;政府於有關地契屆滿後翌日(即2006年6月12日)批出新契,亦於新地契生效前兩個月與舊業主商定安排,小業主只須於6月到律師樓辦理轉讓契約手續即可。問題是出於沒有先例可援,各方面都不知有何漏洞。

大家可以想想,2047年全港大部份物業官契同時到期,有沒有可能把物業拿出來拍賣重,又或者要上百萬計的業主去個別商討補地價,還是像1997年7月1日那樣自動續約,只需繼續交地租即可?如能從此角度出發,就可知今次海運續約,為何未到最後一刻,都不會將項目拿出來拍賣,以免製造先例。