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城市結構大重組(九):九龍西

趣遊樓市

油尖旺和深水埗組及了九龍西, 油尖旺的繁盛相信都不用再說,深水埗卻被標籤為窮地方,但界線在那裏呢?在地方行政上,當然是以界限街為兩區的分野,但從實際商業活動劃分,卻是隨著時間而推移。

2003年前未有自由行時,旺角道以南是商業繁盛的地方,一過了旺角道,包括大角咀在內,都是中下階層住宅和民生日用的商店為主。若果以2013年現狀看,繁盛的街區已經向北擴散到太子道西,主要原因是自由行旅客以旺角東站為落腳點,形成一個自由行遊客區。

一兩年前已經有人說金魚街和花墟都將因租金貴而越來越多其他行業進駐,現時大約有四成金魚街舖位和約兩成的花墟舖位(主要是沿太子道西)變為一些如食肆和特色店舖。

只要有商機,店舖只會轉移而不是消失,最近一年多了一些金魚和建材店舖,甚至特色食肆漸漸搬到太子道西以北的大南街、基隆街和荔枝角道,代替了因為工廠北移空出來的布行和針車行。

相同的現象也在大角咀出現,2003年之前,只是旺到奧海城,一到地面又是回到民生日用舖頭。但是隨著大角咀多間酒店落成,2013年的大角咀,已經旺到埃華街,星期日至星期一都迫滿遊客。

深水埗站一帶也是這樣,2003只是旺黃金高登數個商場,現在對面的食肆已經排到去北河街,消費區亦都跨過長沙灣道,現時連汝州街都有數間金舖和特色食店。

以上的變化,筆者繪了附圖表示:

未來的事大家都不能確認,但可以講一講個大趨勢:

1. 太子站商圈會繼續北上,直到填滿界限街以南

2. 大角咀向北只會擴展到福全街,因為以北是工廠區,但向東發展到旺角和大角咀之間的商住混合區地舖,遲早連成一塊,好像銅鑼灣和大坑那樣

3. 深水埗站則會反方向擴展,向南越過南昌街,直到與太子站商圈連成一塊

4. 南昌站本身有商場,加上海壇街兩旁會拆建成商住物業,因而成為新興的購物區

5. 欽州街以西的長沙灣,隨著房協五個喜和大量公屋居屋地盤落成,將使分界線定在欽州街,以東為商住混合區,以西為公營房屋住宅區

在十年後,九龍西的城市結構將會是:

一級商業區:尖沙咀、旺角

二級商業區:油麻地、太子

商住混合區:大角咀、深水埗站

高級住宅:又一村、畢架山

中級住宅:各大中型屋苑

平民住宅:公營房屋、單幢舊樓

產業:自由行遊客消費業