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從居住價值揀選居屋

趣遊樓市

自從傳出政府批出每年5,000個名額,可以白表資格購買未補地價居屋後,居屋二手市場價格即節節上升,皆因現時居屋第二市場每年大約有2,000個未補地價居屋成交,現在政府人為地製造5,000個購買力出來,供應卻沒有增多,結果自然是不問可知。
 
現時入市購買自由市場居屋,其實是對於明年起居屋樓價上升的理性預期,有人問政府這樣豈不是與調控樓價的目標背道而馳?對於急於爭取民意的新政府來說,考慮部份市民的個人利益,遠比考慮社會整體利益為重,即如去年每人派6,000元,雖然對整體社會無益,不過偏偏市民就接受這一套,其實亦是一樣的道理。
 
對於有興趣買入居屋的朋友來說,知道如何選擇理想的居屋更為重要,雖然從投資的角度,居屋條件或者不及私樓,不過能夠以較低價錢買到條件較佳的居所,亦是一件好事。選擇居屋在投資價值之外,更偏重於其居住價值,筆者試從五個角度分析如何選擇居屋:
 
1. 樓宇設計
 
雖然居屋沒有窗台、環保露台、會所等設施,但不要以為居屋的實用率一定很高,比如舊式Y型設計,往往只有七成實用率,即使較新設計的和諧式居屋,往往也低於七成半,與私樓差不多,卻沒有相關的設施。某些居屋每層往往多達十多個單位,正所謂爭電梯都爭餐死;亦有一些間格是廚房與廁所十分接近,都不算是很理想的設計。較理想的是康和式、彈性十字型及私人參建居屋。
 
2. 景觀及環境
 
部份居屋建於海邊,例如筲箕灣及馬鞍山都有,又比如建在山上,都可以享受到開揚的景觀。一些密度較低的居屋,亦能夠避免了單位樓望樓的情況,尤其是層數較高的單位,景觀甚至比部份私樓更理想。
 
3. 社區增值
 
一些居屋就近主要商業區,比如鰂魚涌及九龍灣,提供大量就業機會。除了屋苑自設商場之外,附近亦有大型商場以供購物消費。雖然居屋不設會所,但也可以選擇在公園、泳池、運動場等康體設施附近,與私樓不遑多樣。
 
4. 交通配套
 
居屋亦不一定是建在交通不便的地方,有些除了設有巴士總站之外,更與港鐵站近在咫尺,比如康山花園、蟠龍苑、兆康苑等,港鐵站口就在邨口,屯門區更有很多居屋都接近輕鐵,可以免費轉乘到西鐵。
 
5. 校網
 
四大校網之一的34號校網,就有俊民苑、冠熹苑及冠暉苑;即使不是四大校網,都有一些居屋有好校網,比如31校網的富榮花園及海富苑,區內就有九龍華仁、男拔萃、聖瑪利等名校。個別校網也有一些Band 1學校,以至直資或一條龍學校可供選擇。
 
筆者將會以專文嚴選「十大居屋王」,請各讀者密切留意。