香港股市 已收市

從金管局數據看現時樓市

趣遊樓市

金融管理局最新公佈《貨幣與金融穩定情況半年度報告(2013年9月)》,當中有專題論述物業市場的情況,有興趣詳閱請到以下網址:

http://www.hkma.gov.hk/chi/publications-and-research/half-yearly-monetary-and-financial-stability-report/201309.shtml

其中有幾點是值得留意的:

1. 2013年上半年,整體樓價上升6.8% ,中高檔住宅上升0.4%。正如前文所述,由於政府的辣招和金管局的收緊按揭成數措施,都是令到資金由大銀碼住宅轉去細銀碼住宅。以金管局的圖表看,由2011年中開始已經出現這個現象。

2. 從多個數據顯示,炒樓活動已經大減,確認人和短期交易已跌到接近零,公司持有交易早已一浪低於一浪,而內地買家買樓亦已經2011年顯著下跌。所以樓價繼續上升,已經不能歸咎於炒家或國內人。

3. 金管局從兩個指標推算置業負擔能力:其一是房價收入比,即所謂「痛苦指數」,已經略高過1997年水平;其二是收入槓桿比率,即是用家庭月入中位數除以供款的比率,是假定實用面積50平方米,按七成供廿年計算的比率,目前遠比1997年時低,大約相當於1999年的水平。這兩個數字的分歧所顯示的,其實是現在的按揭利率遠比1997年時為低。

雖然筆者找不到多年來按揭利率,但可以參考統計署最優惠利率(prime rate)的數據,1997年時P曾經高過10%,而當年按揭利率大約是P+2.5%(因為當時筆者供過樓),現時P大約是5-5.25%,而按揭利率還要再減多2-3%,所以就看到雖然痛苦指數已創新高,而置業負擔卻相對地低。

這其實正好顯示,當美國降低量化寬鬆的規模,而引致利率上升,那麼即使樓價不變,置業的負擔也會自動增加,不要以為加息是很遙遠的事,P就曾經在2005-2007年上升到8%(當時筆者用P按供樓)。

筆者不是暗示樓價或息率會下跌還是上升,只是提醒現正供樓而沒有多少現金儲備的人,不要將budget預得太緊,要適當地保留更多現金儲備。或者美國聯儲局會像今次那樣又玩玩狼來了,但不要期望永遠都是狼來了。

有跡象顯示大發展商們已經做好準備,已有很多個月沒有投地,同時也開始主動賣樓。不論面臨的冬季是否真的很冷,做足準備從來都不算吃虧。