發展商建細單位順勢而行

嵐山劃出實用面積200呎以下的單位，輿論嘩然，到賣樓的時候，又真的有很多單位都「1+親」那樣將相連的大細單位一併買入。不過仍然有一些超細單位將需要單獨出售，究竟市場有沒有大量承接，還待事後發展。

而另一發展商新鴻基地產，最近連續將三個盤重新規劃，將原來的大面積單位拆細，其中元朗東成里項目由二千多呎的獨立洋房拆為只有五百多呎的小型單位，屯門小欖星堤二期由一千呎拆為五百多呎，沙田香粉寮項目更拆細到平均只有424呎，根據政府的單位分類，已屬於40平方米（430呎）以下的A類單位。

曾經有一段時期，發展商傾向興建大單位以及獨立屋項目，因為這類單位適合國內買家以及富戶，能夠以高溢價出售。自從政府針對非香港本地居民抽取15%的買家印花稅(BSD)，以及透過金管局削減銀行對於大銀碼單位的按揭成數，大單位已進入弱勢。

最近中原指數將大單位的指數分拆出來，筆者將大單位指數除以整體指數，得出大單位相對於整體樓價的溢價，以1997年7月為基數100點。顯示出由1995年至2008年，大單位的樓價表現跑贏大市，但2008年之後卻漸漸收窄，當中尤以2011年後，溢價收縮更加明顯。

再比較九龍灣站兩個屋苑，德福以中型單位為主，得寶以小型單位為主，同樣地也顯示出近年細單位跑贏的現象。

發展商地是順勢而行，數據顯示小型單位更暢銷，自然就要改弦易轍，而同一幅地皮，可以興建更多數目的單位，也可以配合政府增加供應的政策。

不過，從整體房屋分配的結構著眼，100平方米（1,076呎）以上的單位只佔全港住宅總存量的7%，實在遠遠落後於社會整體需求，最終可能造成打通相連單位的行為，就正如嵐山「1+親」單位那樣。