置業信箱──「租置問題」深入探究

問：本人現住大圍，故也選擇大圍

Q1)現在(2014/6)應該買樓或租樓好？

買樓 ＝ 高位接貨

租樓 ＝ 幫人供樓 顯徑邨：租金8,000-8,500元（實用面積381呎）

Q2)如閣下意見是買樓，其價錢差不多為240萬，從投資角度及用家角度，本人應該買金獅花園（實用面積266呎）或顯徑邨（實用面積381呎）

金獅花園	好處：私人屋苑，交投量高	缺點；實用率低
顯徑邨	好處：實用率高，2018年有沙中線站	缺點；公屋，交投量低

答：讀者很有條理的分析，只需更深入一點探究，就能了解到問題所在。

普遍人將「租置問題」，簡化為樓市看升還是看跌，其實樓市單邊升跌，都是少數的情況，多數時間每年樓價的升跌幅度都是10%以內，去年至今就是典型的上落市。

所以在大部份情況，租置問題除了考慮樓市升跌，最終還是居住成本和投資成本的取捨，以及個人的能力和需要。買入自住樓，會出現兩個身份：

租客：找到一個不會加租和迫遷的業主

業主：找到一個不會拖租或成為租霸的租客

之所以要這樣分開，是要分開自住樓的「消費成份」和「投資成份」。供樓本來是一條數，一部份是還本金，另一部份是還按揭利息。可是也要衡量單位的市值租金。租金支出是消費，利息支出是投資成本，供本金股是儲蓄。

比如用240萬買入顯徑邨或者金獅花園，假設是七成按揭，三成首期是72萬，以供20年計，每月供款約8,500元。以下是最初一年的供款表，利息支出大約是2,700元，還本金是5,800元：

大家會看到供樓和租樓的分別在於供樓是有部份是還本的，即是「租客」支付了8,500元給「業主」（兩者為同一人），然後「業主」用來供樓，銀行收了2,700元利息，同時5,800元是還本金。

理論上讀者會因為由租變供每月儲起了5,800元，從投資的角度，那是72萬首期的利息收入，回報率是9.67%（5,800 x 12 / 720,000），即使減去各種駛費，也是一個頗為吸引的回報。

另外一條數就是樓價的升跌，正如文首所講，在短期內可以假定樓價在現水平徘徊，不過有一個因素是正如讀者所講，大圍區將因基建的進一步發展，可以在未來數年跑贏大市，從這個角度看，以現時的條件計，也是坐和望贏。

當然，收租物業也可以這樣計算，不過問題是收租物業按揭利息高，首期要更多，更要面對遇上租霸或變成凶宅的或然風險。

至於買顯徑邨或金獅花園，筆者認為雖然顯徑邨的居住面積會較大，可是公營房屋的投資價值始終不及私樓，要著重居住價值還是投資價值，還是由讀者自己衡量吧！