置業信箱──買不買盡，借要借盡

問：我留意了李首富的言論一段時間，有時他會對樓價很樂觀，有時又看得比較慎重。最近他說建築成本升了一倍，樓價很難跌，但是又說要有五成首期先好買樓。而家啲樓下下都四百萬起錶，都只係一房單位，咁大拿拿二百萬首期，邊度搵？

答：筆者都有觀察各大發展商的言論，但不會視之為金科玉律，只會留意其順帶提供的資料。建築費五年大升一倍，應該是離事實不遠，但是否足以推論到樓價難以下跌呢？

大家有興趣可以翻查1998-2003年的發展商年報，當時發展商都要因應市況將旗下地盤減值，例如將軍澳維景灣畔，兩大發展商要為項目減值總超過100億元之鉅，誰說發展商不會做蝕本生意？

回說五成按揭論，也可以有不同的解讀，主流的觀點是：要儲夠樓價五成的銀碼，才好去買樓，其潛台詞是借得少，就沒有那麼容易變負資產，就沒有那麼容易被銀行要求提早還款（俗稱call loan）。

負資產是經常被誤解的一種說法，比如新車一落地減值三成是約定俗成，但筆者在「香港汽車貸款巿場佔有率最大的貸款機構」的網站找到這個語句：

「高貸款額：貸款額可高達100%車價，並包括汽車首年牌費及保險費，助您輕鬆出車」

換句話說，新車一落地，就已經變成負資產，那麼財務機構會否因此而「拖車」呢？

銀行不會單單因為物業變為負資產而要求提早還款，而是會在三個月沒有收到供款的情況下，發信通知業主再不供樓或商討，將會採進一步的法律行動。

所以，筆者的解讀為：「不要購買銀碼超過手頭現金一倍的物業。」比如，有人持有150萬作為首期，那麼在現市況中，購買300萬的物業（五成按揭），會比購買500萬的物業 （七成按揭）安全。

事實上，首富最新推出的樓盤，一樣有提供八成二按的選項，那麼首富又是否言行不一呢？筆者認為，持有150萬現金，去買400萬的物業，然後去借足八成（320萬），手持70萬現金在手，更加是有攻有守，就算是短期失業，也以有一年多的供款在手。

總好過買300萬物業，然後只借五成，一點現金都不留在手中，雖然社會上主流思維，是盡量借少，盡快還錢，反而認為是「穩陣」。

愚見認為：銀行最關心的，並不是業主借幾多，幾時清還，而是借款人按時還款，為甚麼還要「整蠱」自己呢？