趣遊樓市
  • 房託基金完善了物業生態鍊

    恆指服務公司早前公布,未來將接納房產信託(房託)作為成份股,明顯是有所指,坊間人人均猜測是領匯。現時領匯總市值達1,050億,比新世界、信和置業還要大,雖然稱不上是頂級之列,但已經是一間中型的地產集團。

    不過,問題是究竟領匯究竟是不是一間「公司」,上市的是「領匯房地產基金」,管理這個基金的是「領匯管理有限公司」,雖然後者是一間公司,但是上市的是「基金」。如果房託基金都可以成為成份股,那麼如電訊信託、港燈信託,甚至盈富基金又應否考慮納入呢?

    領匯本身近期也多有動作,陸續透過買賣物業優化資產組合,在年初首度出售部份商場之後,最近又計劃再出售另外六個商場,另一方面又向嘉里建設購入黃大仙現崇山商場,在業務上已經和一般的地產公司無大分別。

    領匯初上市,是以接收房委會商業物業作為商業模式,不過後來一些房委會的商場已經沒有注入領匯,例如油塘站的大本型商場,就不是屬於領匯,而是直接由房委會管轄。

    雖然證監會已放寬房託發展物業的規定,但領匯又是否有足夠的人才去做發展商,與其他大地產商進行競爭呢?強如長實屬下的置富產業信託就明言不會做發展商,雖然沒有明言原因,但作為一持有物業收租的信託基金,實在不宜進行周期長、變數多的建築業務,亦無理由與母公司在業務上進行直接競爭。

    此所以,領匯和其他房託要優化物業組合,一些大發展商的房託會購入母公司的物業,領匯就向其他發展商著手,至於手頭上的非核心物業,就公開出售,買家往往是一些物業投資者。

    結果,一些大型的收租物業,就透過房託由發展商間接流入物業投資者之手,而房託也因此而能夠優化物業組合,物業投資者也可以參與投資一些大型的收租物業,完善了物業生態鍊。

  • 好消息是壞消息

    萬科公布中期業績,記者除了詢問公司的業務之外,亦有問及國內市場,會否因為個別城市放鬆限購令等措施而鬆一口氣。萬科總裁郁亮回答:「限購多多少少會誤傷一些合理需求。是否還有其他手段取代,需要各地擔責的部門去思考和落實,相信市場調整會有市場的辦法。」

    至於目前的寬鬆政策,會否導緻樓市反彈,郁亮稱看不到,又指目前市場問題是過去長期積累的庫存問題,去庫存需要時間,不是政策放鬆就能改變。並形容國房地產市場不能複製前幾年單純靠提升價格和規模來賺錢,他稱房地產市場已經成為買方市場,以提價售樓來提升毛利率已經不可能。

    早前國內部份二三線城市傳出放鬆調控的措施,本應這是利好的消息,但是從內房股的股價看,只是隨市上落,甚至未能跑贏大市。本來,很多人認為的好消息,理想可以刺激到股價,可事實上,若然情況不是逆轉,又怎會有這些逆周期措施出現呢!

    所以,一個消息是好是壞,除了從內容去看,也要考慮及市場的反應,如果市場對好消息無反應,壞消息超額反應,幾可視之為淡市,因為人們已經將所有的消息都作壞方向的聯想。

    放在香港的市場,最近的樓價再度上市,分水嶺在政府放寬雙倍印花稅,被詮釋為減辣,可是就算政府都明言這只是一項技術性的調整,完全沒有放寬樓價調控措施的意思。不過,在政策的實際執行,人們認為這是向換樓人士發明牌,政府正在鼓勵人們換樓,而且可以先買入,正式成交日才開始計算豁免期,讓業主到時才慢慢樓,結果在市場上的實盤再次減少了。

    要完全解讀消息是好是壞,往往無法做到,反而觀察市場對消息的反應,可能更事半功倍。

  • 置業信箱──屋苑範圍內的傷亡賠償

    問:最近看新聞見到有屋苑發生嚴重意外,深感惋惜之餘,也怕碰上類似情況,業主是不是要負責所有賠償?聽人說曾經要全座大廈的業主夾錢賠償,咁咪無晒保障?

    答:屋苑範圍內發生財物或人員傷亡,受害者有權進行民事索賠,最典型的例子是香港仔添喜大廈發生意外,賠償費用以千萬計,單位業主也要負責所有賠償。究其原因,是大廈未有購買第三者責任保險(third party liability insurance),而肇事的工程公司、租戶,甚至物業管理公司,都以清盤和破產的手段迴避責任,因此小業主們就要代為承擔。

    正因如此,在事件發生後,當局規定業主立案法團需要為屋苑購買足夠的第三者責任保險,因為大廈業主須共同負起與大廈的公用部分(common area)有關的法律責任。如有意外發生,大廈業主會因而負上民事法律責任 ,並可能須作出巨額賠償,所以業主 必須就大廈購買足夠保額的第三者風險保險。

    而受損者並不會單單向一方索償,而是以物業管理界內稱為「一炮三爆」的方式,同時向業主、管理公司,以及相關的承辦商索償,至於具體的責任,以及賠償的分配,則是由法庭決定。套用添喜大廈的案例,如果其他相關人士均以破產來迴避,小業主豈不是要「上身」?

    一些具規模的物業管理公司,除了為屋苑購買第三者保險外,本身也會購買相關保險,而在納入「認可承判商名單」(contractor list)時,也會要求承判商購買一定金額的第三者責任保險,才許可進行屋苑的工程。

    以往也有案例是在單位內發生意外,而要業主賠償,當時是觀塘一宗拆花架的工程,工人由棚架墜下死亡,由於並不在屋苑的公共部份,賠償的責任就落到單位業主身上。所以在進行單位內的工程時,也要留意有沒有購買足夠的保險,或者所購買的家居保險是否包括意外賠償。

    當然,沒有人希望動用這些保險,所以安全的操作環境、定期檢查屋苑設施、移除有風險物件,才是治標治本的解決方法。

  • 葉公好龍式的評論

    最近政府推出兩幅地皮,分別位於荃灣和馬鞍山地皮,均是由小型發展商投得,坊間就有推測是大型發展商故意留難政府,將投標價壓到最低,好令地皮流標,以便拖慢供應。

    回想在早兩年大發展商不斷投得地盤之際,有輿論認為政府應拆細地皮,以便中小型的發展商也能參與,好使更多的競爭,打破「地產霸權」的壟斷地位。

    後來果然如願,政府推出大量較細少的,大發展商也較少投得地盤,又果然是很多小型發展商,以至住宅市場的稀客投得地皮,這樣該滿意吧!結果,又有一些相反的論調出來,說大發展商不願配合政府施政,令到地盤成交價偏低甚至流標。

    政府一面打壓樓價,建築成本又不斷上升,作為生意人,當然就不會願意高價搶地。大地產商已經有大把地盤,可以發展數年,那麼放手讓中小發展商入市,又有何不可?而中小發展商現在獲得了入場券,未來有更多不同發展商在一手市場上賣樓,又有何不妥?

    成語「葉公好龍」,是說有一名叫葉公之人,他很喜歡龍,天上的龍神知道之後,就下凡親身去見一見葉公,可是葉公反而是被嚇倒了。同樣地,之前要求打破大發展商壟斷的是輿論,而現在批評大發展不願高價搶地的又是輿論,似乎他們的作為不是沒有連貫性,就是欠缺邏輯性。

    又或者筆者舉出一個更有趣的實例,2010年有電視台推出《香港貧窮問題:樓奴》,其中一名被訪問者姓林,當時是議員助理,訴說天盛苑太貴,而天富苑買得起,卻離鐵路站有一段距離恐怕不能升值。

    林先生結果如願,成功進身區議員,最近在新聞節目中出現,抗議政府將海景公屋面前的小巴站用來興建私樓。

    那麼林議員究竟是想解決樓宇供應問題,還是想保有公屋居民的海景呢?他本人不知是否主動進入樓奴的行列呢?

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  • 辣招出現「鈍化」現象

    昨天起碼有兩份報章指出,各種連印花稅的交易出現一些趨勢上的變化。針對外地客的買家印花稅(BSD),7月涉及BSD的住宅成交370宗,比6月的205宗上升八成80.5%。至於針對短期買出物業的額外印花稅(SSD)成交僅36宗、創出兩年半新低。

    當年初初推出SSD時,曾經出現樓價短暫下跌的情況,後來市場適應了相關措施,樓價繼續上升。皆因SSD只是對短期賣出物業的人徵稅,只要不在三年之內賣出物業,就不用怕被徵,所以當時被略低價震走的人,除了一些因怕持貨太多轉身不便的物業投資者,很多都是不明白政策而走貨的驚弓之鳥。而目前二手盤大減,其中一個原因也是SSD。

    當大家都了解遊戲規則之後作出適應,措施的效用就會遞減,出現「鈍化」現象。所謂「你有張良計,我有過牆梯」,就好像BSD對國內買家作出徵稅,又的確令到一段時期內外地買家在市場上消失,不過發展商也在新盤推出印花稅的補貼,對外地買家被徵收的印花稅作出補償。

    表面上,發展商的銷售成本大增,要為這些買家作出大額支出,實際上發展商一向都有為一手買家作出各種各樣的優惠補貼,所謂羊毛出自羊身上,提高賣價然後津貼印花稅,只是一些「朝三暮四」的手法,這亦解釋得到,為何新盤樓價再次企穩的原因。

    所有的行政措施,最終都會面對效力遞減的情況,就正如政府當初大幅度推地,發展商初期也是接貨接到手軟,但時間一過,他們又以低價執死雞或搏流標作出對應。金管局限制銀行體系對大額物業的按揭成數,發展商一樣可以透過旗下的財務機構為買家提供二按,甚至有些坊間的財務機構,也推出各種金融產品來分一杯羹。

    政府又承諾立法會,加辣要諮詢,變相令到無法再用突擊的手法去加辣,而財務機構又是金管局管不了的,結果又是回歸到以前,由市場去決定價格的局面。

作者簡介

  • 脫苦海

    業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,揭開樓市的真面目。

 
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