趣遊樓市
  • 好消息是壞消息

    萬科公布中期業績,記者除了詢問公司的業務之外,亦有問及國內市場,會否因為個別城市放鬆限購令等措施而鬆一口氣。萬科總裁郁亮回答:「限購多多少少會誤傷一些合理需求。是否還有其他手段取代,需要各地擔責的部門去思考和落實,相信市場調整會有市場的辦法。」

    至於目前的寬鬆政策,會否導緻樓市反彈,郁亮稱看不到,又指目前市場問題是過去長期積累的庫存問題,去庫存需要時間,不是政策放鬆就能改變。並形容國房地產市場不能複製前幾年單純靠提升價格和規模來賺錢,他稱房地產市場已經成為買方市場,以提價售樓來提升毛利率已經不可能。

    早前國內部份二三線城市傳出放鬆調控的措施,本應這是利好的消息,但是從內房股的股價看,只是隨市上落,甚至未能跑贏大市。本來,很多人認為的好消息,理想可以刺激到股價,可事實上,若然情況不是逆轉,又怎會有這些逆周期措施出現呢!

    所以,一個消息是好是壞,除了從內容去看,也要考慮及市場的反應,如果市場對好消息無反應,壞消息超額反應,幾可視之為淡市,因為人們已經將所有的消息都作壞方向的聯想。

    放在香港的市場,最近的樓價再度上市,分水嶺在政府放寬雙倍印花稅,被詮釋為減辣,可是就算政府都明言這只是一項技術性的調整,完全沒有放寬樓價調控措施的意思。不過,在政策的實際執行,人們認為這是向換樓人士發明牌,政府正在鼓勵人們換樓,而且可以先買入,正式成交日才開始計算豁免期,讓業主到時才慢慢樓,結果在市場上的實盤再次減少了。

    要完全解讀消息是好是壞,往往無法做到,反而觀察市場對消息的反應,可能更事半功倍。

  • 置業信箱──屋苑範圍內的傷亡賠償

    問:最近看新聞見到有屋苑發生嚴重意外,深感惋惜之餘,也怕碰上類似情況,業主是不是要負責所有賠償?聽人說曾經要全座大廈的業主夾錢賠償,咁咪無晒保障?

    答:屋苑範圍內發生財物或人員傷亡,受害者有權進行民事索賠,最典型的例子是香港仔添喜大廈發生意外,賠償費用以千萬計,單位業主也要負責所有賠償。究其原因,是大廈未有購買第三者責任保險(third party liability insurance),而肇事的工程公司、租戶,甚至物業管理公司,都以清盤和破產的手段迴避責任,因此小業主們就要代為承擔。

    正因如此,在事件發生後,當局規定業主立案法團需要為屋苑購買足夠的第三者責任保險,因為大廈業主須共同負起與大廈的公用部分(common area)有關的法律責任。如有意外發生,大廈業主會因而負上民事法律責任 ,並可能須作出巨額賠償,所以業主 必須就大廈購買足夠保額的第三者風險保險。

    而受損者並不會單單向一方索償,而是以物業管理界內稱為「一炮三爆」的方式,同時向業主、管理公司,以及相關的承辦商索償,至於具體的責任,以及賠償的分配,則是由法庭決定。套用添喜大廈的案例,如果其他相關人士均以破產來迴避,小業主豈不是要「上身」?

    一些具規模的物業管理公司,除了為屋苑購買第三者保險外,本身也會購買相關保險,而在納入「認可承判商名單」(contractor list)時,也會要求承判商購買一定金額的第三者責任保險,才許可進行屋苑的工程。

    以往也有案例是在單位內發生意外,而要業主賠償,當時是觀塘一宗拆花架的工程,工人由棚架墜下死亡,由於並不在屋苑的公共部份,賠償的責任就落到單位業主身上。所以在進行單位內的工程時,也要留意有沒有購買足夠的保險,或者所購買的家居保險是否包括意外賠償。

    當然,沒有人希望動用這些保險,所以安全的操作環境、定期檢查屋苑設施、移除有風險物件,才是治標治本的解決方法。

  • 葉公好龍式的評論

    最近政府推出兩幅地皮,分別位於荃灣和馬鞍山地皮,均是由小型發展商投得,坊間就有推測是大型發展商故意留難政府,將投標價壓到最低,好令地皮流標,以便拖慢供應。

    回想在早兩年大發展商不斷投得地盤之際,有輿論認為政府應拆細地皮,以便中小型的發展商也能參與,好使更多的競爭,打破「地產霸權」的壟斷地位。

    後來果然如願,政府推出大量較細少的,大發展商也較少投得地盤,又果然是很多小型發展商,以至住宅市場的稀客投得地皮,這樣該滿意吧!結果,又有一些相反的論調出來,說大發展商不願配合政府施政,令到地盤成交價偏低甚至流標。

    政府一面打壓樓價,建築成本又不斷上升,作為生意人,當然就不會願意高價搶地。大地產商已經有大把地盤,可以發展數年,那麼放手讓中小發展商入市,又有何不可?而中小發展商現在獲得了入場券,未來有更多不同發展商在一手市場上賣樓,又有何不妥?

    成語「葉公好龍」,是說有一名叫葉公之人,他很喜歡龍,天上的龍神知道之後,就下凡親身去見一見葉公,可是葉公反而是被嚇倒了。同樣地,之前要求打破大發展商壟斷的是輿論,而現在批評大發展不願高價搶地的又是輿論,似乎他們的作為不是沒有連貫性,就是欠缺邏輯性。

    又或者筆者舉出一個更有趣的實例,2010年有電視台推出《香港貧窮問題:樓奴》,其中一名被訪問者姓林,當時是議員助理,訴說天盛苑太貴,而天富苑買得起,卻離鐵路站有一段距離恐怕不能升值。

    林先生結果如願,成功進身區議員,最近在新聞節目中出現,抗議政府將海景公屋面前的小巴站用來興建私樓。

    那麼林議員究竟是想解決樓宇供應問題,還是想保有公屋居民的海景呢?他本人不知是否主動進入樓奴的行列呢?

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  • 辣招出現「鈍化」現象

    昨天起碼有兩份報章指出,各種連印花稅的交易出現一些趨勢上的變化。針對外地客的買家印花稅(BSD),7月涉及BSD的住宅成交370宗,比6月的205宗上升八成80.5%。至於針對短期買出物業的額外印花稅(SSD)成交僅36宗、創出兩年半新低。

    當年初初推出SSD時,曾經出現樓價短暫下跌的情況,後來市場適應了相關措施,樓價繼續上升。皆因SSD只是對短期賣出物業的人徵稅,只要不在三年之內賣出物業,就不用怕被徵,所以當時被略低價震走的人,除了一些因怕持貨太多轉身不便的物業投資者,很多都是不明白政策而走貨的驚弓之鳥。而目前二手盤大減,其中一個原因也是SSD。

    當大家都了解遊戲規則之後作出適應,措施的效用就會遞減,出現「鈍化」現象。所謂「你有張良計,我有過牆梯」,就好像BSD對國內買家作出徵稅,又的確令到一段時期內外地買家在市場上消失,不過發展商也在新盤推出印花稅的補貼,對外地買家被徵收的印花稅作出補償。

    表面上,發展商的銷售成本大增,要為這些買家作出大額支出,實際上發展商一向都有為一手買家作出各種各樣的優惠補貼,所謂羊毛出自羊身上,提高賣價然後津貼印花稅,只是一些「朝三暮四」的手法,這亦解釋得到,為何新盤樓價再次企穩的原因。

    所有的行政措施,最終都會面對效力遞減的情況,就正如政府當初大幅度推地,發展商初期也是接貨接到手軟,但時間一過,他們又以低價執死雞或搏流標作出對應。金管局限制銀行體系對大額物業的按揭成數,發展商一樣可以透過旗下的財務機構為買家提供二按,甚至有些坊間的財務機構,也推出各種金融產品來分一杯羹。

    政府又承諾立法會,加辣要諮詢,變相令到無法再用突擊的手法去加辣,而財務機構又是金管局管不了的,結果又是回歸到以前,由市場去決定價格的局面。

  • 置業信箱──車位投資注意事項

    問:有位親戚急住用錢,想用低於市價賣個車位畀我,聽人講如果我已經有樓,就算買車位都要比雙倍印花稅,咁有無乜野情況係可以豁免呢?投資車位又有乜野要注意

    答:曾幾何時投資車位成為一時風尚,而一些屋苑的大業主也高調拆售車場,銀行也推出按揭服務加以配合,不過在短暫的時間之後,即趨於沉寂。

    究其原因是車位市場不似住宅市場,透明度低得多,一些報出來的租金回報率,缺乏大量公開的實際成交紀錄數據,一些買入前報出來的租金回報率,往往在買入後才發覺不是那一回事,甚至會因為個別車位的數量供過於求,想租出都有所困難,甚至曾有屋苑,大業主將車場租給二手車交易中心作陳列室,甚至作為車庫呢!

    所以在投資車位之前,除了要考慮買入價和報出來的回報率,對於個別地方的實際需求也要進行調查,比如不時行入車場,看看車位是否多人使用,以免跌入資訊不平衡的陷阱而不自知。甚至乎所謂低於「市價」是根據那些數據判斷而作出,還只是人云亦云。筆者並非說閣下的親戚有意誤導,而是可能連貴親本身也是道聽途說呢!

    回說雙倍印花稅的豁免,政府在調整草案之後,豁免部份住宅連車位的交易需具備以下條件:

    (一)買家是代表自己行事的香港永久性居民,而在購買有關住宅物業和車位當日並非香港任何其他住宅物業和車位的實益擁有人;

    (二)有關豁免以一個車位為限,不論買家購入該車位是否作自用或是否首次購入車位;及

    (三)有關車位必須連同住宅物業以一份文書購入,不論該車位是否坐落於同一住宅物業發展之內。若一份文書涉及多於一個車位,即使連同住宅物業一併購入,當中的所有車位將不獲豁免。

    如果你已經持有物業,買入車位已不能獲得豁免,即使你沒有物業,買入車位後再去買住宅單位,就要交雙倍印花稅,除非你在購入住宅單位時同一張契買入一個車位,才可以獲得豁免。換言之,獲得豁免的可能性微乎其微。

    當然,如果你純粹是想幫人,好好計清楚所涉及的印花稅,究竟實際上有多大金額,車位交易金額較低,多數都是低於200萬,印花稅稅率僅1.5%,比如66萬的車位低於一萬元,實不足以影響到決定。

作者簡介

  • 脫苦海

    業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,揭開樓市的真面目。

 
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