趣遊樓市
  • 葉公好龍式的評論

    最近政府推出兩幅地皮,分別位於荃灣和馬鞍山地皮,均是由小型發展商投得,坊間就有推測是大型發展商故意留難政府,將投標價壓到最低,好令地皮流標,以便拖慢供應。

    回想在早兩年大發展商不斷投得地盤之際,有輿論認為政府應拆細地皮,以便中小型的發展商也能參與,好使更多的競爭,打破「地產霸權」的壟斷地位。

    後來果然如願,政府推出大量較細少的,大發展商也較少投得地盤,又果然是很多小型發展商,以至住宅市場的稀客投得地皮,這樣該滿意吧!結果,又有一些相反的論調出來,說大發展商不願配合政府施政,令到地盤成交價偏低甚至流標。

    政府一面打壓樓價,建築成本又不斷上升,作為生意人,當然就不會願意高價搶地。大地產商已經有大把地盤,可以發展數年,那麼放手讓中小發展商入市,又有何不可?而中小發展商現在獲得了入場券,未來有更多不同發展商在一手市場上賣樓,又有何不妥?

    成語「葉公好龍」,是說有一名叫葉公之人,他很喜歡龍,天上的龍神知道之後,就下凡親身去見一見葉公,可是葉公反而是被嚇倒了。同樣地,之前要求打破大發展商壟斷的是輿論,而現在批評大發展不願高價搶地的又是輿論,似乎他們的作為不是沒有連貫性,就是欠缺邏輯性。

    又或者筆者舉出一個更有趣的實例,2010年有電視台推出《香港貧窮問題:樓奴》,其中一名被訪問者姓林,當時是議員助理,訴說天盛苑太貴,而天富苑買得起,卻離鐵路站有一段距離恐怕不能升值。

    林先生結果如願,成功進身區議員,最近在新聞節目中出現,抗議政府將海景公屋面前的小巴站用來興建私樓。

    那麼林議員究竟是想解決樓宇供應問題,還是想保有公屋居民的海景呢?他本人不知是否主動進入樓奴的行列呢?

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  • 辣招出現「鈍化」現象

    昨天起碼有兩份報章指出,各種連印花稅的交易出現一些趨勢上的變化。針對外地客的買家印花稅(BSD),7月涉及BSD的住宅成交370宗,比6月的205宗上升八成80.5%。至於針對短期買出物業的額外印花稅(SSD)成交僅36宗、創出兩年半新低。

    當年初初推出SSD時,曾經出現樓價短暫下跌的情況,後來市場適應了相關措施,樓價繼續上升。皆因SSD只是對短期賣出物業的人徵稅,只要不在三年之內賣出物業,就不用怕被徵,所以當時被略低價震走的人,除了一些因怕持貨太多轉身不便的物業投資者,很多都是不明白政策而走貨的驚弓之鳥。而目前二手盤大減,其中一個原因也是SSD。

    當大家都了解遊戲規則之後作出適應,措施的效用就會遞減,出現「鈍化」現象。所謂「你有張良計,我有過牆梯」,就好像BSD對國內買家作出徵稅,又的確令到一段時期內外地買家在市場上消失,不過發展商也在新盤推出印花稅的補貼,對外地買家被徵收的印花稅作出補償。

    表面上,發展商的銷售成本大增,要為這些買家作出大額支出,實際上發展商一向都有為一手買家作出各種各樣的優惠補貼,所謂羊毛出自羊身上,提高賣價然後津貼印花稅,只是一些「朝三暮四」的手法,這亦解釋得到,為何新盤樓價再次企穩的原因。

    所有的行政措施,最終都會面對效力遞減的情況,就正如政府當初大幅度推地,發展商初期也是接貨接到手軟,但時間一過,他們又以低價執死雞或搏流標作出對應。金管局限制銀行體系對大額物業的按揭成數,發展商一樣可以透過旗下的財務機構為買家提供二按,甚至有些坊間的財務機構,也推出各種金融產品來分一杯羹。

    政府又承諾立法會,加辣要諮詢,變相令到無法再用突擊的手法去加辣,而財務機構又是金管局管不了的,結果又是回歸到以前,由市場去決定價格的局面。

  • 置業信箱──車位投資注意事項

    問:有位親戚急住用錢,想用低於市價賣個車位畀我,聽人講如果我已經有樓,就算買車位都要比雙倍印花稅,咁有無乜野情況係可以豁免呢?投資車位又有乜野要注意

    答:曾幾何時投資車位成為一時風尚,而一些屋苑的大業主也高調拆售車場,銀行也推出按揭服務加以配合,不過在短暫的時間之後,即趨於沉寂。

    究其原因是車位市場不似住宅市場,透明度低得多,一些報出來的租金回報率,缺乏大量公開的實際成交紀錄數據,一些買入前報出來的租金回報率,往往在買入後才發覺不是那一回事,甚至會因為個別車位的數量供過於求,想租出都有所困難,甚至曾有屋苑,大業主將車場租給二手車交易中心作陳列室,甚至作為車庫呢!

    所以在投資車位之前,除了要考慮買入價和報出來的回報率,對於個別地方的實際需求也要進行調查,比如不時行入車場,看看車位是否多人使用,以免跌入資訊不平衡的陷阱而不自知。甚至乎所謂低於「市價」是根據那些數據判斷而作出,還只是人云亦云。筆者並非說閣下的親戚有意誤導,而是可能連貴親本身也是道聽途說呢!

    回說雙倍印花稅的豁免,政府在調整草案之後,豁免部份住宅連車位的交易需具備以下條件:

    (一)買家是代表自己行事的香港永久性居民,而在購買有關住宅物業和車位當日並非香港任何其他住宅物業和車位的實益擁有人;

    (二)有關豁免以一個車位為限,不論買家購入該車位是否作自用或是否首次購入車位;及

    (三)有關車位必須連同住宅物業以一份文書購入,不論該車位是否坐落於同一住宅物業發展之內。若一份文書涉及多於一個車位,即使連同住宅物業一併購入,當中的所有車位將不獲豁免。

    如果你已經持有物業,買入車位已不能獲得豁免,即使你沒有物業,買入車位後再去買住宅單位,就要交雙倍印花稅,除非你在購入住宅單位時同一張契買入一個車位,才可以獲得豁免。換言之,獲得豁免的可能性微乎其微。

    當然,如果你純粹是想幫人,好好計清楚所涉及的印花稅,究竟實際上有多大金額,車位交易金額較低,多數都是低於200萬,印花稅稅率僅1.5%,比如66萬的車位低於一萬元,實不足以影響到決定。

  • 為何差估指數那麼高?

    差餉物業估價署最新公布六月份的統計,全港住宅物業指數報249.8點,創出有紀錄以來的新高。又有言論認為短期樓市急升,建議政府關注,甚至有資深財經評論員認為,政府近年根本未能有效壓抑樓價,市場亦已慢慢習辣招。

    上星期寫《中原指數「跑輸」大市?》,其實還需要交待差餉物業估價署指數高企的原因。

    中原指數,是使用期間的成交紀錄,去計算出調整呎價(建築呎價計),再乘以屋苑的總建築面積,得出屋苑的總市值,中原指數所反映的,是某一段時期所有成份屋苑的總市值變化。所以,無論中原指數使用建築呎價,或者實用呎價計自,都沒有影響到屋苑的總市值。

    至於差估指數則只是計算當時期內成交的平均數字,下文是網站內的技術附注:「住宅樓宇買賣的統計數字來自土地註冊處,是根據在有關時期內送交土地註冊處作登記的住宅樓宇買賣合約而編製。」

    看到這裡就知道分別,中原指數所計算的,是所有成份屋苑的市值,而差餉物業估價署計算的,是其間有成交住宅的平均售價。

    由於近年特別印花稅的影嚮,成交宗數大減,結果出現很多屋苑並非每個月都有成交,即使中原指數成份屋苑也不例外,比如嘉富麗苑,2013年只有一宗成交,2014年只有五月份有成交,那麼中原怎樣處理呢?

    就像股票市場那樣,無成交就以對上成交價計算。這樣處理,雖然令到指數並沒有追貼大市的變動,但從估值的角度,是合理的。

    而差估指數所計算的,全部都是當月有成交的物業,當然就有更高的數值,問題是嚴格來說,並沒有反映到沒有成交物業的價值。

     

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  • 發展商建細單位順勢而行

    嵐山劃出實用面積200呎以下的單位,輿論嘩然,到賣樓的時候,又真的有很多單位都「1+親」那樣將相連的大細單位一併買入。不過仍然有一些超細單位將需要單獨出售,究竟市場有沒有大量承接,還待事後發展。

    而另一發展商新鴻基地產,最近連續將三個盤重新規劃,將原來的大面積單位拆細,其中元朗東成里項目由二千多呎的獨立洋房拆為只有五百多呎的小型單位,屯門小欖星堤二期由一千呎拆為五百多呎,沙田香粉寮項目更拆細到平均只有424呎,根據政府的單位分類,已屬於40平方米(430呎)以下的A類單位。

    曾經有一段時期,發展商傾向興建大單位以及獨立屋項目,因為這類單位適合國內買家以及富戶,能夠以高溢價出售。自從政府針對非香港本地居民抽取15%的買家印花稅(BSD),以及透過金管局削減銀行對於大銀碼單位的按揭成數,大單位已進入弱勢。

    最近中原指數將大單位的指數分拆出來,筆者將大單位指數除以整體指數,得出大單位相對於整體樓價的溢價,以1997年7月為基數100點。顯示出由1995年至2008年,大單位的樓價表現跑贏大市,但2008年之後卻漸漸收窄,當中尤以2011年後,溢價收縮更加明顯。

    再比較九龍灣站兩個屋苑,德福以中型單位為主,得寶以小型單位為主,同樣地也顯示出近年細單位跑贏的現象。

    發展商地是順勢而行,數據顯示小型單位更暢銷,自然就要改弦易轍,而同一幅地皮,可以興建更多數目的單位,也可以配合政府增加供應的政策。

    不過,從整體房屋分配的結構著眼,100平方米(1,076呎)以上的單位只佔全港住宅總存量的7%,實在遠遠落後於社會整體需求,最終可能造成打通相連單位的行為,就正如嵐山「1+親」單位那樣。

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作者簡介

  • 脫苦海

    業餘投資者,自2002年起在網上連載投資相關文章,著有多本投資及置業類書籍,以數據分析為本,揭開樓市的真面目。

 
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