置業信箱──退休後換樓之外的選擇

問：網上看到一些討論，說老業主兒女搬走後，自己守著一間千呎大屋，卻又驚大廈維修要好多錢，又見層樓升左咁多，自己卻沒有現金生活，坐困愁城，又唔捨得賣左舊樓，相留比子女，當遇到咁的情形，有乜野更好的方法呢？

答：筆者曾經介紹過一個很重卻又常被忽略的理財基本概念：

我們說一個人「很有錢」，究竟是何意思？至少有兩種含意：這個人擁有很多財富／這個人有很高的收入。這帶出了兩個會計學的基本概念：積存概念(Stock Concept)及流動概念(Flow Concept)。上市公司在某一年終結時擁有多少資產是積存概念，以「資產負債表」(Balance Sheet)表示；上市公司在某一年全年賺或蝕是流動概念(Flow Concept)，以損益表(Profit and Loss Statement)表示。

放在個人層面，有錢可以是擁有很多資產，例如擁有一個一千呎的單位，也可以是擁有很高的現金流，無論是來自薪金、租金、股息等。多數情況下，有資產的人往往會有現金流，但也有些情況是空有資產卻沒有現金收入，讀者所說的老業主就是一例。

由於老業主沒有收入，所以不能加按層樓套取現金，又因為想將層樓留給子女所以不能賣大樓換細樓，亦因為同樣原因，不能將層樓作為「逆按揭」，由金融機構提供現金予業主作生活費。

既然業主已經供滿樓，可以考慮將現時居住的大單位出租，收到的租金用作生活費，以及轉租細銀碼單位。

不過業主要留意，作為收租用的物業，政府會徵收物業租；另一個風險就是遇上租霸。

至於老舊物業會不會因為大維修而要業主夾錢呢？這方面是難以避免的，但是所有大廈大維修的工程，都會事前由業主委員會或者業主立案法團討論，業主可以向管理處索取之前的會議紀錄。

當然，最好的辦法仍然是出售舊有物業，另外買樓或索性租樓住，業主希望保留舊樓，可是子女究竟是想睹物思人，還是一領遺產就出售呢？