雅虎香港財經 領展可再成為長期有升有息股？
早前領展房產基金（SEHK:823）宣布以超過32億元人民幣收購位於廣州的宣布收購位於廣州的太陽新天地購物中心，成為領展在內地第七項的物業收購。
觀乎領展已經進軍內地超過六年時間，坊間評論多數指領展北上收購的成效未如香港般成功，是耶非耶？不如讓數據講出加租魔法在內地仍然行之有效的真相。
交代領展內地業務表現前，投資者可以先分析2020 / 2021年度業績。該個財政年度收益按年增長0.2%，至107.44億港元。倘將該個財政年度的上半年業績及下半年業績分開分析，下半年收益為55.11億港元，按年上升2.3%。
換言之，領展下半年收益已經回復增長。由此帶動每單位分派仍有輕微上升。
話說回來，早前領展購入的太陽新天地購物中心，位於珠江新城東面，物業樓高8層連4層地庫物業，零售面積為90,113平方米，800個車位的停車場。現時這個項目出租率僅70%，如此大面積的空置率，從負面方向解讀則是物業應該存在巨大瑕疵。
新收購物業可朔性高
然而，從正面角度思考，新物業有如此大面積的空置率，領展不用等到租戶完約已經可以大刀闊斧進行翻身商場，勢可加快優化資產過程以達致加租的效果。
何況，太陽新天地廣場出租率未到100%，還可以收租1060萬元人民幣，一年收租超過1.2億元人民幣，回報率已經達3.6厘回報率。當領展完成翻新工程及成功引入商戶後，租金必定會有顯著上升。
觀乎2019 / 2020年財政年度現存內地物業的租金顯著上升，領展在內地零售物業續租租金調整率達29.6%；同期香港零售物業續租租金調整率僅12.6%而已。在這個年度領展在內地擁有五個物業，包括上海領展企業廣場、北京歐美匯購物中心、廣州西城都薈廣場、北京京通羅斯褔廣場、深圳新怡景商業中心。
當中深圳新怡景商業中心及北京京通羅斯福廣場續租租金調整率超過40%。即使踏入疫情開始嚴重的2020 / 2021年財政年度上半年，領展在內地零售物業續租租金調整率仍達8.1%。反觀同期領展在香港零售物業續租租金調整率為負2.6%。
領展在2015年4月1日完成第一宗收購，領展在內地租金收入由2015 / 2016年財政年度的4.2億港元，上升至2019 / 2020年財政年度的14.5億港元。而2019 / 2020年財政年度在內地租金收入按年增長41.1%，因為期內完成兩項在內地的收購。
重啟出售資產始能升長升有
領展將於下週公在2020 / 2021年財政年度全年業績，期內內地經濟逐步恢復，相信在這個財政年度的下半年在內地零售物業續租租金調整率有所回升，應該可以恢復至雙位數字百分點。
如領展在整個財政年度的內地租金收入錄得按年上升的話，投資者將會視之為顯著改善的賣點。事關同一個財政年度中期業績，由於疫情的關係，導致領展內地租金收入按年下跌9.7%。
然而，在內地疫情應告一段落的前提下，如領展全年內地租金收入錄得升幅，意味下半年內地租收入將錄得雙位數百分點的增長。
總括而言，領展在內地物業表現較香港的還要好，基本上透過翻新物業後加租的方程式在內地仍然有效。
投資者如期望領展能夠恢復早幾年長升長有的走勢，可能需要重新部署出售香港物業後進行回購，惟現階段尚未有任何再度出售物業的消息。然而，領展租息率為3.7厘，作為收租股仍有一定吸引力。
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