【新盤熱潮】「薈藍」開價貴絕青衣 如何煉成?

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宏安地產旗下青衣「薈藍」推首張價單涉64伙,全屬開放式單位,折實平均呎價驚見20,683港元,貴絕同區新盤及二手市場。發展商谷高納米樓價,青衣「上車盤」都要癲價賣。

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「薈藍」提供320伙,全為開放式及一房單位,首張單全開放式,部分享海景,面積203至208平方呎,價單定價457.4萬至535.3萬元,價單呎價約2.19萬至2.63萬元,用盡120天即供折扣15%計算,折實388.8萬至455萬元,折實呎價18,692至22,414元。

當中「薈藍」3樓B03室單位,面積208平方呎,用15%折扣計算,折實388.8萬元,折實呎價18,692元,首批佔6個單位,折實售價低於400萬元。

地價貴難低開

宏安於2018年以8.673億元投得該地皮,每方呎樓面地價約8,492元,創當時青衣區每方呎地價紀錄。而同區上一個新盤要數佳明集團旗下「明翹匯」,於2019推出首批,折實平均呎價14,813元,折實入場一房單位賣432萬元,面積299呎。若以均價計,「薈藍」貴足40%。

不過,「明翹匯」的每呎樓面地價僅1,980元,而「薈藍」則是青衣地王,單計每呎地價已逾8000元,加上建築成本及利潤,因而愈賣愈貴。

景觀定位向海

另一個令「薈藍」貴賣原因是位置,位處青衣寮肚路8號,屬半山高地,低密度兼私穩度高。項目開則以向海為主,可享藍巴勒海峽景觀。該盤主要分向北及向南單位,向北單位涉開放式及一房,可望山景、海景等。至於向南單位,全是開放式單位,望向寮肚路。再加上,青衣區內欠缺新盤供應,新盤選擇少,令發展商可挾海景優勢高價開賣。

納米樓門檻不斷提高

「薈藍」開價不單高於同區新盤,更貴絕二手樓,「薈藍」逾2萬元均價,較鐵路盤「盈翠半島」貴15%。而最近「薈藍」二手屋苑是新地「曉峰園」,於上月二手成交呎價只是12,827元,「薈藍」溢價高達61%。

青衣「薈藍」開價貴得令人咋舌,無他,因樓價升,而「上車盤」的市場需求大,項目主打小型單位就是要吸納上車客,即使呎價貴,但入場價仍少於400萬元,買家仍可承接,變相犧牲居住空間。所以,在「林鄭plan」催谷下,納米樓不單不會消失,納米樓上車嘅門檻反不斷提高。

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