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【畸形樓市】按揭平均還款年期破紀錄達27.8年 係好定壞?

·2 分鐘文章

香港樓價是地球上最難負擔地方之一。為怕有人斷供要保住銀行貸款質素,銀行批按揭時會加辣,樓價貴連想借錢上樓都唔易。為了通過壓測上車,無奈只好延長供款期。根據金管局最新數字,港人最新按揭平均還款年期高達27.8年,創歷史新高,又係港人悲歌?

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以首置年齡31歲計起,如還款年期達27.8年,供完樓後剛好在60歲退休前。如果40歲咁遲才上車,要到70歲前才供完,隨時退休後仍要供樓。

按揭平均還款年期
按揭平均還款年期

30年供款期一定有好處?

平均還款年期再創新高,反映在樓市高企及新按保推動下,好明顯買家選擇拖長還款期,以更輕鬆通過壓力測試要求。

以買入500萬元住宅單位為例,做9成按揭,按息為1.5%,還款年期為15年,未計按揭保費,每月供款要27,933元,通過壓力測試所須月入要高達57,374元。

反觀,其他條件不變,而將還款年期延長至30年,每月供款大跌至15,530元,通過壓測所須月入跌至38,001元。此舉令上車難度大減,同時延長供款期,令借款人更易獲得更多貸款,令可選擇物業亦更多。

延長還款期不好處?

最直接壞處就是付出利息更多,以上述例子,15年還供期,總利息支出為52.78萬元,而30年還款期,總利息支高達109萬元,差不多是前者的1倍。對於不善理財的買家不宜承造更長年期按揭,至少未能節省利息支出。

再者,要做30年期按揭,都要視乎銀行審核安排,並非每個個案都獲批。銀行一般要求「樓齡加借款人年齡」或「借款人年齡加還款年期」不可超過75年。

如30歲置業人士要買30年或以下樓齡物業,則一般符合批出30年還款期要求;但如財務條件不變,置業者已50歲,要購買30年樓齡的物業,則未符合30年還款期按揭要求。

所以,就算不介意付出更多利息,想申請30年期按揭亦未必所有人都符合。值得注意是,如果要拖長按揭還款期,其實可利用其他銀行的轉按現金優惠來慳錢,通常透過轉按可降低利息開支。

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