雅虎香港財經 下一個十年私樓同居屋供應都唔夠 樓價難跌？
政府最新一份《長遠房屋策略》報告，未來十年總房屋供應目標維持約43萬個單位，數字了無新意，是政府黔驢技窮無力推地賣，或是供應獲證實持續向上壓垮樓價？
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運輸及房屋局昨日公布《長遠房屋策略2021年周年進度報告》，下一個十年總房屋供應目標仍維持43萬伙，公私營房屋比例為七比三，公營房屋供應目標是30.1萬伙，公屋/綠置居佔21萬伙，9.1萬伙屬資助出售房屋，而私樓供應亦維持約12.9萬伙。有關數字已無新意，各項指標已多年相同。
政府愈來愈無地可賣
由於未來10年私樓供應量只有12.9萬個，換言之每年透過賣地計劃只有1.29萬伙供應，私樓供應未見大幅增加。由於政府持續將公私營房比例訂為7:3，明顯限制私樓數量，早已用於解釋為何在眾多不明朗因素下，樓價仍高企兼破頂之原因。
根據美聯物業數據，過去多年透過賣地計劃的私人房屋供應量持續向下走，即使今個財年首三季供應達14,430伙，高於全年目標12,900伙，甚至料整個財年達17,000伙，但1.7萬這個數字，仍較以往10個財年為少（2012/13財年除外），其中供應高峰分別為2017/18財年的25,500伙，及2014/15財年的21,190伙。
同時，以近三年即19/20至21/22財年作計算，賣地計劃提供的私人土地供應合共平均超過14,000伙，比起再前3年，即16/17至18/19年度約20,060伙，大幅減少30%。反映政府多年來欠熟地可賣以用作起私樓。
更甚的是，早前「施政報告2021」表明，政府爭取未來十年準備好約170公頃土地，透過賣地或鐵路物業招標，為市場提供可興建約10萬個單位。即是在政府可控制範圍下，每年私樓供應只有1萬個，而根據過去10年，即11/12年至20/21財年，平均每年約有12,500伙計算，即未來十年數字又將少約20%。
不過，值得留意，有關數字並未計及市建局項目和其他私人土地發展項目。至少目前未進行大量填海及造地情況下，在政府主導下可供出售地皮更見匱乏。
港人住屋需求有幾大？
未來有樓價走勢是升或是跌，除了受上述供應數字影響外，住屋需求實際有幾大亦很重要。
根據政府數據，如撇除疫情因素，於2019年結婚人數有4.4萬人(屬近年低位)，對單位需求至少有2.2萬伙，數字遠高於萬多個私樓供應量（當然未必每對新人選擇買私樓），但反映住屋需求存在。如果計算初婚人數，於2019年有1.6萬對新人(屬近年低位)，他們需要搬出來及置業誘因更大，至少都需要1.6萬個單位，亦多於近年私樓每年供應量。
每年9000個居屋單位供應夠唔夠？
除了私樓需求外，根據長遠房屋策略督導委員會數字，未來10年居屋供應量只有9萬多個，每年供應只有9000多個，又是否足夠？以「居屋2020」為例，當局收到23.6萬份申請，而2019年居屋申請更有30.9萬份，反映居屋潛在需求龐大。這些需求亦反映在20多萬住在劏房人士，劏房戶未必每個有資格申請公屋，更加不會買私樓，所以居屋亦是他們選項之一。
影響樓價因素複雜
未來房屋供應數字可能有數得計，但即使有數字表面上向港人對住屋有一定需求。可是，樓市真實置業需求變化可以好大。來港居住人口、港人移民離港數字、資金流向及息口走勢、就業及工資上升幅度、躺平不買樓等因素，所以未來置業需求變得浮動，影響樓價走勢。
