中資地產商面臨惡性循環 史上最嚴峻評級下調潮勢將再推升違約風險

【彭博】-- 中資地產商在債券市場上正陷入一個難以打破的惡性循環，接連的風險事件爆發後，國際機構對地產發行人的評級下調潮洶涌而至，其中多會將融資渠道收窄列為負面調整的重要原因，然而反過來這些下調會再度加劇其再融資難度，重新推高違約的風險。

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彭博匯總數據顯示，本月截至21日，境外三大評級機構--標普、穆迪和惠譽累計對中資地產商及其發行的票據採取了44次降級行動，已刷新2000年9月有數據以來的月度數據。

僅10月18日當天，穆迪就下調了包括綠地、陽光城、富力地產、佳兆業以及中南建設等耳熟能詳的開發商評級，並將中國奧園列入負面觀察名單，如此強度的負面行動實屬罕見。

野村信用分析師Iris Chen指出，雖然在這波負面行動之前，很多債券價格已經跌到了很低的位置，「但我仍然擔心這些評級調整是否會觸發某些預期之外的貸款或者私募債券的加速清償條款，從而增加房企的短期償債壓力。」

彭博數據顯示，如果以原始到期日看，今年剩餘時間到明年中資地產商境內外債券的到期總量逾千億美元，再融資壓力巨大。然而投資人近期對中資美元債的胃口明顯下滑，10月以來境內外房地產債發行規模總計僅約59億美元，邁向2017年12月以來最低。

9月初穆迪將中國整個房地產行業展望轉為負面，稱主要考慮房企融資環境持續緊張。此後中資房企的風險事件不絕於耳，花樣年控股和新力控股接連發生違約，鑫苑置業進行了債券置換，不過最終中國恆大集團在寬限期截止日前支付了境外債券利息，令市場稍喘口氣。

「行業見底尚需時日，」私募基金柏治投資合伙人馬棟稱，他指出，近期監管多次釋放維護房地產穩定的信號，政策不排除會有微調，但房住不炒的大方向不會改變，房企仍將面臨較大經營和融資壓力，評級下調更是進一步惡化了房企再融資能力。

中國國家統計局最新數據顯示，9月份70個大中城市新建商品住宅價格環比出現了2015年4月以來首次下滑。此外，中國將在部分地區開展房地產稅改革試點，征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產。中金公司報告指出，試點可能觸發一定程度上的房價調整預期。這些新情況對於那些再融資渠道受阻、急需通過房屋銷售來回籠資金的開發商來說或將構成更多挑戰。

(新增最後一段中房地產稅的相關內容)

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