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有危有機?「共同富裕」之下 兩隻地產股可吼

有危有機?「共同富裕」之下 兩隻地產股可吼

近日市場傳出,中央要求地產商幫手解決本港土地不足問題。《路透社》報道稱,市場「遊戲規則已經改變」,當局不再容忍「壟斷行為」。消息發酵令本地地產股於9月20日狂瀉,長實(SEHK:1113)新地(SEHK:16)恒地(SEHK:12)新世界發展(SEHK:17)均跌逾一成。

不過,在地產股爆小型股災後,香港地產建設商會執委會主席梁志堅於周五(24日)表示,未聽聞中央政府官員會見個別地產商,亦未聽見中央向地產商施壓。是耶非耶,市場經歷了多次「監管風暴」後,已成驚弓之鳥,對地產股起了戒心。

可是,以長實為例,目前股價較每股資產淨值97.692元,折讓53%,而新地股價亦較每股資產淨值205元,折讓52%,對於具有風險胃納的投資者,現在低撈兩隻地產股是否合適?

長實業務多元化

長實集團經過世紀重組後,業務已更為多元化,主要從事物業發展及投資、酒店及服務套房業務、物業及項目管理、基建、飛機租賃及英式酒館等。今年上半年物業銷售只佔整體收入43%,已反映較以往減少對地產業務倚賴。而香港只佔集團收入13%,即使面對本地房屋政策上「共富」要求,長實所承受風險較其他地產商為細。

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根據大摩估計,長實持有農地只有1000萬方呎,較其他主要發展商為少,本港住宅物業佔長實總資產價值亦只有14%,有關水平仍低於同業。

此外,長實早前完成重大交易,向李嘉誠基金會收購四個基建項目權益,以發行股份作為收購代價,涉資170億元,同時以每股51元回購公司股份,涉資194億元。一般而言,長實股份的封底價為51元,較難跌至51元以下,因大量股份因回購而要註銷。

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不過,出現上述負面消息後,股價大幅跌穿51元。然而,大股東對公司前景極有信心,近期已多番增持,於地產股大跌市當日,大股東斥5076萬元增持120萬股長實,平均作價42.2979元。

新地收租能力強

市場關注地產商會否被政府收回土地,削減賠償金額。同時地產商參與「土地共享先導計劃」或加快出售農地予政府興建公營房屋,有機會令地產商手持土儲價值大為下降,而可興建起私樓的土地亦減少,市場憂慮對行業不利。

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不過,換另一角度,目前新地為眾多地產商中持有第二多農地的發展商,約有3100萬方呎。其實,擁有較多土儲的發展商都希望加快農地發展。如果農地可以加快開發,對發展商亦有利。因為除了加快農地土儲轉換熟地,即使利潤較低,在農地變熟地加快起樓前提下,亦可以做到貨如輪轉。如果土地供應保持穩定,樓價又穩,對發展商利潤更有保障。

此外,新地主要收入非單獨來自賣樓,以6月底止全年業績為例,物業銷售業績為209億元,物業租賃業績為191億元,兩者相約。收租業務佔整體收入有26%,可緩衝賣樓收益出現波動。

再加上,每次大股東郭老太增持公司股份後,股價過後均向上。郭老太於20日以平均作價94.7981元,大手購入724萬股,涉資6.86億元,反映對業務前景仍有信心。

投資結語

常言道,別人恐懼要貪婪,金融及地產行業是香港經濟命脈的支柱,未必因房屋政策出現轉變而令樓市崩塌。基於地產股股價出現大幅回調,加上在全球量寬下,現金貶值,資金流向實物資產或虛擬貨幣,相信本地地產股仍有一定價值。

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