雅虎香港財經 樓市遊戲規則改變 高息地產股哪隻更可靠？
香港樓市高企多年，一直是多項全球房價排名的三甲之列，長期居高主因還是住屋供需失衡。
不過近日有媒體報導，中央早前會見香港主要地產商，告知「遊戲規則已經改變」，要求合作解決住宅短缺問題，不容許囤地、壟斷行為，把內地「房住不炒」的政策延伸至本港。
市場擔心香港樓市神話不日幻滅，地產股亦因而遭受血洗。高息地產股一直受不少長線投資者及食息一族青睞，市場規則變更，它們的投資價值是否亦從此不再？今日就看看恒基地產（SEHK：12）、長實集團（SEHK：1113）、新鴻基地產（SEHK：16）。
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遊戲規則改變的可能結果
要解決本港住屋供需失衡問題，少不免要從供應著手，一般方法有填海及開發已有土地。中央對行業干預，一般都期望有立竿見影之效，單靠填海明顯是不可能。而香港有大片未開發的農地，相信會是主要目標。
目前各本地地產股中，「農地王」恒地擁有的農地最多，達4400萬平方尺，比排行第二新地的3100萬平方尺多出足足四成，長實則僅有1000萬平方尺。這些農地是各企業過去多年積累，由於香港土地價格長升長有，因此這些土儲成本對比現在並不算貴。
可是，參考內房的監管環境及「共同富裕」的理念，中央有可能對本港地產股亦有還地還富於民的取態，以低於企業拿地成本的價格徵收土地甚或鼓勵企業捐地的可能性不低。按此邏輯，恒地及新地遭受的影響絕不少。
地產股分散風險之效
不過，值得留意的是，不少本地地產股隨著多年收購及業務發展，本質已逐漸偏離地產。恒地有13%業務為百貨及其他；長實有約25%為飛機租賃、英國酒館、酒店及服務套房業務；新地亦有約25%分布於電訊、物流運輸、酒店經營及數據中心等業務。
相比之下，恒地的分散風險程度最低，而且百貨等零售業務亦受網購、疫情、經濟發展放慢等因素制肘。
新地有意跨界至科技產業，但目前業務佔比仍偏低；另外，新地在中國業務的發展速度近期有放緩迹象，亦難以成為增長動力，不過企業的抗逆能力仍不足慮。
至於長實的外國資產最多，單單英國業務就貢獻了 14.6%的營業額，在中港政經及市場環境不穩的當下絕對是一大競爭優勢，而且集團的英國酒館業務在疫情後的盈利能力值得期待。長實的盈利能力亦有所優化，毛利率呈上升勢頭，今年中期雖然營收同比跌 5.5%，但盈利反升 31%。
投資結語
現價市盈率（倍） | 現價市賬率（倍） | 股息率（%） | 債項淨額/股東權益（%） | |
恒地 | 14.0 | 0.4 | 6.1 | 24.8 |
長實 | 9.8 | 0.5 | 4.1 | 7.1 |
新地 | 10.4 | 0.5 | 5.2 | 16.0 |
雖然恒地的股息率最高，但面臨的政策風險最大，不單有可能賺息蝕價，股息能否維持亦兩說。長實雖然股息最低，然而逾4厘亦有吸引力，加上集團財務穩健性較高，長線持有能更安心。
只是近期市場受政策影響較大，坐貨能力或資金流動性較弱的投資者宜分階段吸納，或以平均成本法月供收集。
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