港樓市泡沫風險全球第三高

新冠肺炎疫情下各國央行維持寬鬆貨幣政策，低息環境推動樓市上漲。歐資投行瑞銀警示，環球多地樓市泡沫正加快膨脹，亦即一旦樓價陷入調整的潛在嚴重性也愈來愈大，而9個風險最大的城市中，香港排行第三，風險系數是新加坡的3倍有多，首兩位是德國法蘭克福及加拿大多倫多。

歐洲供需失衡嚴重

瑞銀發表全球房地產泡沫指數，指截至今年中，全球25大城市的樓價按年升6%，創7年來最大漲幅，其中俄羅斯莫斯科、瑞典斯德哥爾摩、澳洲悉尼、日本東京及加拿大溫哥華更錄得雙位數升幅。泡沫風險最大的9個城市中，有6個位於歐洲。

不過，值得留意的是，與2008年全球金融危機時期不同，現時美國沒有城市進入危險區域。雖然歐洲房地產市場熾熱，但供需失衡現象非常嚴重。該行又指，疫情導致非市區的樓價升幅跑贏市區，為1990年代初期以來首見，相信是受企業和員工衡量彈性上班的方式，但會削弱大城市樓價的升勢。

瑞銀警告，難以負擔的樓價、無法持續的抵押貸款、樓價與租金的差距擴大，向來是「樓市泡沫爆破」的先兆，而家庭債務佔收入比重升得最急的地方是加拿大、香港和澳洲。

就本港而言，政府中長期積極增加住宅供應，或對樓價有結構性的不利影響，現時升勢很可能在未來幾季放緩。但同時指出，港樓尤其是高檔住宅有港人和新來港內地人一同撐場，租金亦已見底，亦見租戶因居家工作有換大屋的需求，而高門檻首期要求和壓力測試可以減輕樓價下調的潛在金融風險。