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物管股盈喜潮 如何部署?

物管股的利潤確定性高,相關企業公布的上半年營運數據,可預見行業中不少企業將於7月紛紛為中期業績發盈喜。如何部署物業股?

更多分析物管股起動 拆解世茂服務創新高的投資價值

行業龍頭秤先

首先應該揀選行業龍頭。碧桂園服務(SEHK:6098)已成為物管股的龍頭,截至去年底,在管面積近3.8億平方米,合同面積8.2億平方米,是在港上市的物管股,持有合同面積最多者。

碧桂園服務收入貢獻逾五成的物業管理服務,主要來自母公司碧桂園集團(SEHK:20078)的物業,去年物業管理服務收入86.7億元,按年升約49.7%,而其中72%來自碧桂園集團開發的物業,餘下28%為第三方物業開發商開發的物業。

碧桂園服務去年毛利率34%,相比於在港上市的住宅類物管股的毛利率介乎18%至34%,可見是屬於高水平,反映集團的盈利能力較高。

碧桂園服務不斷併購且業務多元化

雖然碧桂園服務的物管服務業務相當依賴母公司,但不斷步向多元化。2020年用於收購金額近50億元人民幣,今年初更以逾48億元人民幣,收購藍光嘉寶(SEHK:2606)64.62%股權,有助壯大在管面積,和物業管理業務收入規模。

同時,拓展新興的城市服務市場,以及非住宅物業管理業務,包括為城市公共基礎建設提供營運及維護服務、綠色建設統籌、場館物業管理,並為商業物業提供企業行政服務等。

碧桂園服務除了母公司樓盤盤源不絶,並且密密透過併購,擴展住宅物業管理業務,同時積極拓展非住宅物業管理,和城市服務市場業務,開辟物管以外的增長動力。

碧桂園服務

雅生活

世茂服務

保利物業

融創服務

永升生活

在管面積(億平方米)

3.773

3.748

1.46

3.8

1.35

1.02

合約管理面積(億平方米)

8.2

5.23

2.01

5.67

2.64

1.81

物業業務收入比例(%)

55.2

64.7

54

61.6

60

56.3

毛利率(%)

34

29.7

31.8

18.7

27.6

31.4

資料來源: 公司年報

世茂服務具潛力晋身龍頭

另一隻物管股是潛力躋身物管股龍頭行列的世茂服務(SEHK:873),它是世茂集團(SEHK:813)旗下的綜合物業管理及社區生活服務供應商,而世茂集團是內地房企,排名第八大,去年向世茂服務提供的在管建築面積新增460萬平方米,達到5150萬平方米。世茂集團去年銷售收入達3003億元人民幣,仍將繼續為世茂服務提供新增管理面積。

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雖然世茂服務於去年底在管建築面積只有1.46億平方米,但增長迅速,按年增幅達114.4%,合約建築面積亦增長99.4%至2.01億平方米。在管項目達到535個,覆蓋全國28個省、直轄市和自治區及104個城市。

世茂服務的業務平均,去年物業管理服務收入佔比54%,按年大增1.26倍至逾27億元人民幣,同時積極發展社區增值服務,收入貢獻不斷提升,2018年相關收入比例7.1%,2020年提升至31.8%,收入貢獻16億元人民幣,上升1.46倍。

社區增值服務毛利率高於物業管理業務,有助推升盈利能力。世茂服務擬積極發展城市服務業務,並且透過併購,力爭未來3年收入和規模增長5倍。

商業物管利潤率較高

以上兩隻股份是以住宅物管為主的企業,如欲投資商業物業管理企業可考慮華潤萬象生活(SEHK:01209),由於商管服務利潤率較住宅物管為高,因此也是市場近期關注的物管股。

華潤萬象業績確定性高

華潤萬象是高端購物中心管理商,去年業績符合盈喜的預期,純佔增長1.2倍至8.18億元人民幣,毛利率上升近11個百分點至27%。其母公司華潤置地(SEHK:1109)提供多元化的項目,因此華潤萬象的業務多元化,包括住宅物業管理及增值服務,以及購物中心和寫字樓等的商業物業組合的管理及營運服務,去年拓展寫字樓商業運營服務。

華潤萬象業績確定性高且具增長,其計劃2025年底在管面積達4億平米,其中第三方項目佔50%;購物中心增至150個。而華潤置地旗下逾120個已開業及儲備項目將交予華潤萬象管理。

正如前文所講,商管服務的利潤率較高,華潤萬象去年毛利率達41.8% ,高於住宅物管業務的15.9%。

商管服務業務收入佔比由2019年的40.8%擴大至2020年的42.7%,這業務成為集團的增長亮點。雖然華潤萬象估值不便宜,但有分析預測商管服務的增長,可支持集團於2020至2022年核心純利年均複合增長近57%。

雖然以上三隻物管股的估值並不低,但具規模且持續擴張,足以支持未來更高估值。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者沒持有以上提及的股票。 HK MoneyClub (www.hkmoneyclub.com)