雅虎香港財經 胡國威專欄｜市區新盤平價有因？
市區新盤開價比新界樓便宜，旺角、大角咀四、五百萬有交易，對於打算買樓自住或者投資的人，一聽開價確實有幾分心動。我們《胡．說樓市》也收到一些谷友查詢，想我們談談近期開售的市區新盤潛力。一名谷友更開宗明義表示，自己打算投資，三年後會甩手。
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坦白說，三年後走勢如何? 置身於這個風雲色變的大時代，半年至一年後的變化，我們也無法知曉，又怎會知道三年後的市況呢? 說三年後樓市必然大升、又或者大跌的人，也只是他們一廂情願的說法；但我留意到一點，就是現市況開價相對便宜一點的樓盤，並非發展商讓步，除非市道差無可差，否則對於一間須向股東交代的上市公司，在商言商絕不會隨便劈價益街坊。開價稍低一點的樓盤，定必有其箇中原因。
買信和在旺角的「One Soho」開放式單位，部分人說它的開價相宜，入場價551萬元，但樓盤位置始終是紅燈區林立的旺角區，就算發展商怎樣透過內部用料來提升身價，這一點卻是不能改變的事實。舊區重建只能重建該大廈，卻不能提升周邊環境。遠洋地產在旺角煙廠街的新盤「千望」，開放式單位400萬有找，人人說它截擊「One Soho」，但大廈樓下有環境頗凌亂的街市。緊接有利跟市建局合作發展的「利．晴灣23」也開售，500萬買到一房單位，銀碼比屯門樓還要便宜，但卻要留意樓盤幾個問題。
樓盤位於「杉樹街」及「橡樹街」交界，合共一座共提供142個單位，發展商需保留8樓以下單位作樓換樓安排，這個樓盤最大關注點是位於大角咀工業地帶，不單跟旺角或奧運站港鐵站有一段距離，當工廠區晚上收工時，周邊環境相當寧靜，建議準買家必須晚上作實地考察。其次樓盤本身由「有利集團」負責發展，欠缺擔當作為發展商的經驗，其交樓質素如何，值得關注。而且更重要一點，就是樓盤景觀因素。「利．晴灣23」的景觀分東南西北四邊方向。
特別是樓盤以東，亦即單位的A室，日後會望向市建局「橡樹街」及「埃華街」的另一個重建地盤。地盤最高可建樓面59,967呎，預計在2027至2028年會落成。由於根據規劃大綱，其重建高度可達100米，跟「利．晴灣23」的獲准高度相同，故「利．晴灣23」以東的景觀預計只有約五年限期。
至於樓盤原屬一線之選的「C、D、E及F室」，望向西邊向奧運站及昂船洲方向，雖然可透過前方「奧柏‧御峯」座與座之間望到少量海景；但實情日後再前方的工業用地「華源工廠大廈」重建，其景觀也會被全數削去。「華源工廠大廈」現規劃作「住宅戊類」用地，意即規劃署鼓勵重建作住宅。據《2014年工業用地檢討報告》，大廈樓齡已逾50年，被評為樓宇質素極差，但當然重建也非一朝一夕，必須集合業主業權才能成事。因此，入票之前必先清楚了解，才不致未來後悔，請緊貼我們跟《Yahoo財經》合作的樓市節目，我們稍後也會製作相關影片，讓大家更能了解這個樓盤。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
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