九建將軍澳85區地 補價11.6億

【經濟日報專訊】中資天價搶地，本地發展商藉補地價增土儲。九建（00034）將軍澳85區石角路剛完成11.6億元補地價，每平方呎2,238元，較比鄰峻瀅II六年前補地價低2成。 據了解，發展商在上月與地政總署達成的補地價協議，涉及約11.6億元，以可建樓面面積約51.9萬平方呎計算，每平方呎補地價僅2,238元。 與比鄰長實（01113）峻瀅II（前身為東洋鋁廠房）比較，於2011年完成的每平方呎2,868元補地價，低出22%。若比較港鐵（00066）在2016年3月批出的日出康城10期，每平方呎補地價2,044元，則高出10%。 憂價漲 本地財團加速補價 分析料，是次補地價金額較低，與發展商在換地後須交還一幅2.8萬平方呎的地皮予政府作社區用途有關（見另稿--「九建須換地 補價水平合理」）。 另外，第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國表示，補地價水平高低須視乎重建前的現有價值（Before Value）與補價後的新地皮價值（After Value），難以一概而論。 對於中資發展商高價搶地後，本地發展商加快補地價步伐，陳超國認為，反映地價持續飈升，導致發展商擔心補地價水平亦隨之上升，倒不如現時鎖定較低地價，加快達成補地價程序。 九建項目 料提供1518伙 地契顯示，項目規定至少須建666伙，惟發展商去年10月就項目向城規會申請「縮則」，將單位平均面積大減6成至342平方呎，單位總數大增1.3倍至1,518伙，當中約4成屬於開放式單位。 根據發展商過往公布顯示，該公司在去年1月向控股公司以1.84億元購入地皮，並展開補地價商討，若以此計算總地價成本僅13.5億元，樓面呎價僅2,592元水平，相較競投官地動輒每平方呎地價以數千元計，明顯較為有利。 預計日後呎售約9536元 假設每呎建築連利息成本4,000元，連同10%發水因素，項目總發展成本約36.3億元，即每平方呎約6,357元，計及兩成利潤、8成實用率後，預計日後開售實用呎價9,536元（建築呎價約7,628元），將會較鄰近樓齡不足4年的峻瀅（呎價10,681元）、樓齡9年日出康城1期首都（呎價10,642元），低出11%。
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