雅虎香港財經 「惡意不買樓」vs「最高學歷樓盤」爛尾 內房的投資密碼
內地樓市近日出現怪現象，有地方出現「惡意不買樓」被約談，亦有號稱「最高學歷樓盤」爛尾，到底內地樓市出了什麼問題，是投資的黃金坑定是吃錢的黑洞？
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內地樓市疲弱
「惡意不買樓」聽起來實在嚇人，事源內媒報道，青島市有街道辦發布「關於做好促進居民購買新建商品房的通知」，內容竟要求「凡惡意不買房，如查到銀行有巨額存款，一律提醒談話」，事件立即引起熱議。除此以外，「房票」再出現，好像「小麥換房」、「大蒜換房」等惹人關注。
另一邊廂，因為至少有246名業主享有人才補貼，故被譽為鄭州及河南「最高學歷樓盤」的「永威金橋西棠」，早前爆出樓盤已停工七個月，面臨爛尾。
「惡意不買樓」反映內地急於穩定樓市，部份地方無所不用其極。穩定及激活樓市當然是目前內地國策，而地方政府也很急，因為樓市涉及很長產業鏈，對穩住經濟很重要，而且樓市冰封，土地出讓銳減對於地方財政收支平衡的壓力也很大，所以層層壓下，就出現矯枉過正的情況。
至於「最高學歷樓盤」爛尾反映問題普遍及嚴重性，明星項目一定受地方關注，而且一批高學歷人士買樓定當考慮發展商風險及質素。而這班高學歷業主的確不同，會組成不同督導小組多次與房企及政府部門溝通，又開設社交媒體，並將買樓經歷寫成西棠故事《人間劇本 兩千作者》記錄2,000業主辛酸和期盼。但項目都碰上爛尾，凸出內房艱難環境。
5月數據見改善
不過，雖然從不同數據看，內房市道依然疲弱，但值得注意5月數據有改善跡象。
國家統計局數據顯示，5月商品房銷售規模在年內首次實現環比增長，商品房銷售額達10,970萬平方米和1,0548億元，按月分別上漲26%和30%。數據按年比較依然下跌，但跌幅較4月收窄。
從70個大中城市商品住宅銷售價格看，5月環比總體延續降勢，但降勢趨緩，新建商品住宅環比下降城市個數減少。另外，據摩根士丹利覆蓋的22間開發商數據，在5月銷售全部錄按年跌幅，但按月合同銷售額中位數為按月升6%。
內房屬周期性行業
內房有一個特色，除了與經濟周期相關，更重要是宏觀調控政策周期，而目前兩者都轉向，特別在政策層面對於樓市是近乎全面寬鬆，但要留意並非直接幫房企，所以繼續出現實力不夠房企面對資金鏈斷裂問題。
假如內地經濟可以觸底回升，整體樓市展現出回暖勢頭，未來樓價或許會趨穩，惟如果參考過往經驗，樓價跌時無人買，升時不停追，所以在多項壓抑措施撤銷後，不排除當出現升勢時，有一輪轉急的情況。
如果要在這個內地樓市有跡象回暖，但又不確切時刻捕捉機會，最穩妥是分注買入國企內房，好像中海外(0688)及華潤置地(1109)等，因為在財務安全性方面不用擔心，甚至可能併購較弱內房。
如果較為進取的話，也考慮買入財務實力較強的民企內房好像碧桂園(2007)，但風險相對地高。小型內房則不作考慮。
與內房密切的水泥股好像海螺水泥(0914)及中國建材(3323)等不宜沾手，因為水泥行業近期擔心會出現價格戰，影響盈利表現。
此外，房市復甦對於綠城管理(9979)都是重要利好，這隻股主要做代建，而且其中一項生意是幫手起保障房。因而可成穩中求勝選擇之一。
總結來看，內房是處於周期底部，有跡象轉向，但能否真正成功尚待時間證明，可是目前屬一個潛在機會，利用平均成本去投資，並控制好風險，在中港股市轉強下，是一個追落後的選擇。
