【中環商業地王】招標細節勁多？國際金融中心睇今舖？

上月銅鑼灣加路連山道商業地以近200億元，高預期近兩成賣出，為商地市場打咗支強心針。中環商業地王將於周五（18日）截標，是次招標反應不單可窺探財團對寫字樓後市看法，更是香港金融中心身價的寒暑表。

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估值高有望成新地王

中環海濱商業地地盤面積51.6萬方呎，料可提供184.3萬方呎樓面，不過其中22.8萬方呎樓面，需要用於興建停車場、機構或社區用途等，包括重置郵政總局。扣除有關面積後，實際剩下約161萬方呎商業樓面。市場估計地皮價值高達370億至645億元，每呎樓面地價介乎2.3萬至4萬元，甚至最高估值達756億元。該地有望成為新商業地王，有機會打破新地以422億元奪西九高鐵站商業地紀錄。

寫字樓市場逆風

雖然該地皮極罕，兼有維港景，市場有憧憬。不過，近年香港寫字樓市場表表現麻麻，面對唔少逆風。受疫情、經濟及在家工作趨勢帶來衝擊，加上「去中環化」，不少企業為慳租，調遷至新興商業區，如九龍東、港島東等，令香港甲級商廈空置率高企，租金受壓。

根據仲量聯行數據，截至4月底，中環甲級寫字樓錄負吸納量，空置回升至7.5%，整體租金按月跌0.9%。

個市差咗，就連中環大地主置地都要變招，將公爵大廈兩層樓面轉作共享工作空間，反映大型租戶的需求幾弱，相信有意入標財團及地主事先都要計計數。

附帶條件多非價高者得

中環商業地王原本於疫情最嚴峻期間推出，期後延至去年第四季推，而且招標期長達6個月，並實行「雙信封」形式招標，要衡量埋整體規劃，並非單純價高者得，所以令地皮流標機會大降。

為何招標期可以長達六個月？基於地皮貴且罕有，需要時間組財團；而地皮有不少附帶條件，規劃要求加設公共設施，再者採取「雙信封」形式，令過程花時間更長，最重要係等疫情緩和及經濟回穩，令發展商更有信心出價。

假如地皮最終的開標價格低，或多或少反映發展商對香港金融中心地位信心弱咗。