【利財筆記】樓市高位難測 沽貨毋須賺盡（林本利）

「樓市繼續升，相信大多數人也是坐係度睇，千祈唔好入市！就算係點急切需要住屋，都真係唔好咁高價同人搶。」林Sir認識一些朋友，一男一女婚後買不起樓、雙方父母的家也沒有地方，兩公婆婚後需要「分居」，等樓價下跌才能買樓一起住，「這樣的社會好可悲！」

獲利已豐 何必強求

不少朋友多年前買下投資物業，常常問林Sir何時賣樓離場。林Sir坦言沒人可準確估計樓市高峰，既然已是多年前買入，現在只是「賺多賺少」的問題，沽貨何必強求賺到盡？

由於物業佔退休組合超過七成，故此，林Sir過去一年多已沽售兩個單位，分別在鴨脷洲和將軍澳日出康城。2013年，林Sir有教會朋友在將軍澳樓換樓，惟新單位接近交吉時仍未能沽出舊單位，「上會」困難遂向他求助。為幫助教友，林Sir當時沽出了一個海怡半島的收租單位、買入教友的舊單位，之後以低於市價租給教友的親人，鼓勵大家如此做。

今年3月，該單位的租客搬走，林Sir同時放租和放售不足兩星期，有同座樓宇的換樓客出價720萬元買入。新買家居於同座低層單位，抱怨低層鄰近地盤，受噪音困擾、小朋友睡不安寧，故先賣出低層單位，再買林Sir的高層單位。林Sir見新買家言辭懇切，換樓只為改善家人生活，故接納其出價，不求賺盡。

價格抵上50年租金

林Sir心裏盤算︰「雖然單位每月收租1.7萬元，但扣除所有差餉、地租、管理費和物業稅，剩下約1.3萬元落袋，一年收租約15萬元。現在賣700多萬元，即是收50年租才有此數，極不合理，不如現在收錢了！」他坦言將軍澳區的樓盤，租金回報只有2厘。而且連鄰近堆填區的日出康城，成交呎價也1.1萬元，令人咋舌。「我不信現在賣了，將來會買不回來！」

去年，林Sir有一個位於鴨脷洲大街的單位，原本居於此處的外父離世，他便斥資20萬多元重新裝修，打算放租。豈料有代理帶客睇樓，竟看中林Sir的單位，出價425萬元。林Sir說單位現在應升值至500萬元以上。「這個單位我當年用120萬元買，家人住了十多年，400多萬元賣已很滿足，不用賺盡的！」

作者：林本利

前理工大學會計及金融學院副教授，港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士，曾出版十多本經濟學教科書。退休後，創辦活道教育中心，開班教授理財之道、公共政策及經濟學。電郵︰im_focus@hket.com