【利財筆記】逆按揭作後盾 有樓退休不用愁 ？（林本利）

【利財筆記】逆按揭作後盾 有樓退休不用愁 ？（林本利）

政府全資持有的按揭證券公司（下稱「按證公司」），將於明年中推出終身年金，年滿65歲的人士，一筆過投入100萬元，男士每月可獲超過5,800元現金直至百年歸老，女士則有5,300元。林Sir坦言，按證公司旗下的安老按揭（逆按揭）更抵！今堂他計計數，假設65歲起以一個600萬元物業參加安老按揭，每月領取年金1.32萬元，若多年來樓價不變，87歲便可回本。（退休準備法•上篇）

退休這課題，每個人也要面對，不少人為部署退休而費煞思量。林Sir坦言不少香港人也有一層樓，根本不用擔心退休，大可以申請安老按揭，將物業抵押給銀行，由銀行借錢給你用，「有層樓不用擔心退休，這是Last Resort（最後靠山），現時新樓平均樓價1,200萬元，舊樓平均也700多萬元。趁現在樓價高，去（申請）鎖定樓價最好。」假設申請者的物業估值800萬元，安老按揭做足800萬元，若將來樓價下跌，估值跌至700萬元，或者利率上升，年金也不會減少。

林Sir說，安老按揭最適合只得一個單位，沒有子女的人士。概念是年輕時節衣縮食供樓，年老靠這物業供養，55歲或以上便可以參加，預期自己壽命愈高，便愈值得參加。年金金額多寡是取決於申請人在甚麼年齡參加、領取年金的年期、當時樓價水平及息率。由於是銀行借錢給你用，申請人要支付利息和保費。年金、利息和保費會從貸款中扣除，業主或遺產繼承人清還餘下貸款便可贖樓。

100萬樓價每月獲2200元

申請的物業樓齡上限一般為50年，若超過50年樓齡，按證公司需要再考慮。即使申請人所住單位未供滿，也可參加，按證公司會借錢給申請人清還按揭餘款，並提供年金，會收取利息，息率現為2.75厘，加上保費，夾夾埋埋約4厘。驟眼看很貴，但林Sir笑說︰「其實不用理，因為（申請人）都是等死！」除非是將來需要贖回。

他認為，安老按揭抵過政府終身年金，尤其是女士。因女士預期壽命較男性長，終身年金每月少約500元；而安老按揭則不論男女，一律提供相同金額。

按證公司網站設有安老按揭計算機（goo.gl/rfRrZx），輸入申請人數、年齡、物業估值等資料，便可以知道每月能收取多少錢。假設兩位申請人，同為65歲，樓價600萬元；終身領取的話，每月年金金額1.32萬元。簡言之，樓價每100萬元，每月可獲2,200元。

林Sir自己也動手，以Excel製作了「安老按揭計算機」，計一計在不同年紀過身，累計可領取多少錢、扣除利息和保費的剩餘價值又有多少。以65歲申請、樓價600萬元為例，每月年金1.32萬元，每年年金15.84萬元；首年利息及保費合共3,168元。

假設通脹率為0%，樓價一直也不上升。舉例申請人81歲時，物業仍值600萬元，過去（65歲至80歲）多年已領取了253.4萬元，加上保險金和利息累計99.1萬元，合共352.6萬元。若申請人此時過身，或終止安老按揭，此時銀行會賣出這個600萬元單位，以抵銷多年來貸款給你的352.6萬元。600萬減去352萬元後，繼承人或終止安老按揭的申請人仍有247萬元剩餘價值可取回。

拍賣樓宇令長者卻步

若申請人在89歲過身，領取年金至88歲，剩餘價值已是負數，即是說申請人活到88歲便算賺了。如果是活到105歲，40年收到的年金連利息及保費，銀行更已借給你1,535萬元，相比600萬元樓價，申請人更賺了935萬元。

若每年通脹3%，樓價每年也升3%，可以加按增加年金。假設不用提升每月年金金額，到了88歲仍有剩餘價值，可留給後人。別忘了申請人過去多年一直住在單位裏，不用支付每月萬多元租金。

不過物業最終會交給銀行拍賣，令很多長者不願參加安老揭按。「一如今年諾貝爾經濟學獎塞勒說的稟賦效應（Endowment Effect），沒有了擁有權是很痛苦的。但已經是死人了，還甚麼樓呢？最好是將學識和正確人生態度傳給子女吧，不用留太多遺產！」

最後要留意，實際上安老按揭的利息是以每月計算，此Excel內容簡化為每年計，實際結果應有些許偏差。

作者：林本利

前理工大學會計及金融學院副教授，港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士，曾出版十多本經濟學教科書。退休後，創辦活道教育中心，開班教授理財之道、公共政策及經濟學。電郵︰im_focus@hket.com