【呂志華手記】物業空置稅廢話一堆（呂志華）

現在香港不是無樓買，只是樓價太貴市民好難買而已。

．過去五個財政年度，不同來源的私人房屋土地可供興建單位逾十萬伙；來三、四年一手私宅單位總供應量將繼續維持近十萬伙的高水平。這樣龐大的供應尚且不能推低樓價，樓價反而年年上升，政府就想憑這九千伙空置的單位推低樓價？未免是癡人說夢吧！

特區政府面對目前的樓市可說是束手無策，所謂的雙辣招現在證明不是管理需求，原來是壓抑供應，令到不少業主更加惜售，擔心一賣一買無端端損失了一百幾十萬稅款給政府，於是有樓的不敢賣，買了樓的不會賣，大家都擔心雙辣加樓價升，賣了之後日後要更加貴才能夠再「買得番」，結果雙辣招壓抑了沽售力，令樓宇供應少上加少。

雙辣招行不通，政府已是黔驢技窮，但有為的政府總不能坐以任升，總要「做番啲嘢」，於是想出了另一條「屎橋」，就是開徵物業空置稅！顧名思義，空置的物業就要徵稅，許多人都曾擔心那是不是我們租不出的物業單位都會徵稅？那些長年失修的舊樓、凶宅等業主肯定是政策下的受害者了。相信政府也考慮到所有空置的物業均要徵稅打擊面太大，而且擾民，政府推行將遇到很大阻力，故消息傳出新措施只針對一手發展商賣剩的貨尾單位，或針對一些像華懋、恒隆地產（00101）等地產商過去擠牙膏式售樓，希望在物業供應緊張的今天不要這般做法。

政府推行任何政策，都必須明確知道政策推行的目的，也該小心評估推行的成效，否則多做多錯。物業空置稅明顯地其目的是防止地產商囤積居奇，倘這稅項真的為此而設，政府可謂捉錯用神。

一直以來，香港的一手和二手樓空置率都處於極低水平，目前僅約百分之三左右，只有在樓價大跌時如沙士期間，空置率才達到百分之七的高水平。換言之，樓價愈跌空置率愈高，樓價愈升空置率愈低。由此可見，樓市已發揮了良好的自動調節機能，不必政府多加一腳。

香港不是無樓買，只是好難買

政府開徵空置稅真正目的到底想怎樣？倘是想多些人有樓可買，可是現在香港不是無樓買，只是樓價太貴市民好難買而已！太貴買不起和無得買是兩回事。名牌手袋、金鑽名錶香港通街名店有售，不是無得買，但不是人人買得起。香港現在就是有樓好難買得起，所以，開徵這新稅項仍然改變不了市民負擔不起目前樓價的事實。

如果政府目的是想藉此推低樓價？對不起，這政策也辦不到。水皮財爺早前出席立法會財委會會議時稱，過去數年政府一直透過不同途徑增加住宅土地供應，自一三／一四年至一七／一八的五個財政年度，不同來源的私人房屋土地可供興建單位逾十萬伙，已超出政府同期訂立的供應目標。來三、四年一手私宅單位總供應量將繼續維持近十萬伙的高水平。這樣龐大的供應尚且不能推低樓價，樓價反而年年上升，政府就想憑這九千伙空置的單位推低樓價？未免是癡人說夢吧！

此外，政府怎樣界定物業屬於空置？時限為三個月、半年、一年？售樓速度快慢受到許多不同因素影響，例如單位面積大小、訂價、物業地點等，我們總不能要求成億元的單位和五百萬元的同樣暢銷吧？

空置稅率多少才合理？

空置稅率要訂在哪一水平才算是合理？若每年只是百分之一或二，相信對地產商產生不了任何阻嚇作用，而且今天物業市道每年的升幅已抵銷了空置率帶來的損失，要囤積的仍然會繼續囤積居奇。

參考外國經驗，最嚴厲的幾個歐洲國家，如法國式空置稅是累進的，空置滿一年須繳交樓價百分之十，第二年百分之十二點五，第三年百分之十五，方能奏效。若香港空置稅每年高逾一成，發展商可能被逼割價傾銷，在樓市低迷的日子裏，這情況可能會造成骨牌效應，推低樓價。然而在大升市中，這些筍盤將吸引大量買家搶購，買家能夠以較市價便宜的價格買入，轉手即賺，好過中六合彩。政府不是在製造另一種不公平嗎？此外，買家的搶購又將再製造樓市熾熱的氣氛，屆時樓價又會再被搶高了。

道高魔更高，發展商要避開空置稅，方法其實十分簡單，只要把剩餘的貨尾單位轉售為租，又或者是化整為零，轉以不同的有限公司持有，空置稅便形同虚設了。

由此可見，新政策對幫助樓市降溫毫無功效，反而暴露了特區政府現在已到了藥石亂投的地步！