【地產專題】唧牙膏 發水票 新盤賣樓手法惹爭議

《一手住宅物業銷售條例》去年實施後樓市暢旺，逾百新盤相繼開售，消費者委員會（消委會）近日開腔批評，指發展商及地產代理銷售手法有問題，例如「擠牙膏」式提價賣樓、代客墊支入票及高壓促銷等。到底這些促銷手法對入市有多大影響？孖士打律師行合夥人葉冬生認為，不宜輕易修改法例，一手住宅物業銷售監管局（銷監局）需盡快與業界找到平衡點，才有助保障買家權益。

一手條例去年4月底生效，針對新盤市場，原意是希望增加賣樓透明度及公正性，除劃一採取實用面積為量度單位方式外，又開設一手銷售資訊網，對發展商推出的樓盤介紹小冊子（天書）、電視宣傳廣告以售樓說明書（樓書）、價單、示範單位及公布銷售安排等都有清晰規定，另外地監局轄下近3.6萬名地產代理從業員，推廣樓盤時均需加以遵守。

結果該例實行之初，市場僅剩香港小輪（00050）旗下粉嶺逸、太古地產（01972）何文田Dunbar Place等屈指可數新盤能夠出售，堪稱本港樓市1997年以來罕見的「一手冰河期」。隨後，發展商適應法例要求，又加大優惠幅度，市況才從去年第三季起逐漸回暖，以今個周末為例，即將有5個新盤合共400伙同步推出，市旺可見一斑。不過，原來條例迄今雖實施一年半，並未能扭轉部分市場漏洞。

新盤銷售四大癥結

消委會本周二（11日）發表報告指，經過多次「放蛇」行動調查，發現目前新盤市場，主要出現四大問題癥結：

一、「唧牙膏」式銷售。開價低但逐少推售單位，並逐步提價，塑造出抵買錯覺。該會派員檢查市面17個一手樓盤，涉7盤保留價單部分單位不賣，當中3盤更於首張價單已「Hold起」單位，最後首批實際可供出售伙數，分別僅為價單列出的25%、38%及73%，其餘則安排稍後加價推出。

二、「發水」超額認購。由於市場上多個新盤，准許每人遞交兩份認購表格，故單是一對夫婦準買家，最多便可遞交6次登記（丈夫、妻子及聯名各2次），假若計及其他家庭成員，更容易導致誇大入票情況，形成表面超額熱烈搶購，實則存在「水份」的假象。

三、代客墊支情況普遍。消委會指視察員「放蛇」時，往往遭代理主動提出墊付入票金額，準買家只需「碌信用卡」作擔保，即獲得提供本票，最高金額涉及60萬元；事實上，此舉已違反代理界執業指引，涉事代理分分鐘被「釘牌」。

四、售樓廳內氣氛，亦是左右買家因素之一。消委會指，地產代理慣用高壓手法不斷游說買家，又不點名批評某發展商，於銷售交件中列明準買家一旦中籤，必須限於「3分鐘完成揀樓程序」，否則當棄權。有模擬買樓的視察員稱，「親歷準買家承受莫大壓力，整個揀樓過程，由知道哪些單位可供購買到『扑錘』買樓，真的僅得三數分鐘時間考慮。」

消委會提改善建議

消委會主席黃玉山表示，「今次報告結果令人失望，一些根深蒂固的老問題，例如資訊誇大、『唧牙膏』營造熱烈銷情氣氛，以及代理催逼準買家速戰速決的『買樓文化』，依舊存在於市場上，令買家欠缺時間作周詳考慮，導致被迫倉卒入市，陷於不利位置。」故消委會提出8點改善建議，當中更涉及修改現有一手法例。

另一方面，消委會矛頭也指向銷監局，斥責執法力度過弱，而且公眾認受性低，不能做好把關工作，打擊漏洞，作用僅限於軟性勸喻、警告發展商及代理，迄今依然未聞首宗正式檢控。「不評論監管局執法難度，和律政司的搜證、檢控考慮，但期待首宗檢控出現，透過法庭判詞，為市場提供重要的指引及參考。」

業界︰打擦邊球是慣例

事實上，報告引起市場各方回響。地產建設商會於即晚發出聲明，指對消委會批評感意外，因為報告未經諮詢其他業界持份者，認為難以反映真實情況，而各財團會員都一直恪守法例。嘉里建設（00683）代理市場策劃總監吳美珊亦指，如果樓盤單位數量過多，根本難以一日內完成銷售，故分批賣樓絕對有其必要。

對於「零檢控」說法，銷監局專員馮建業周三回應時強調，暫時未能提供實際的立案調查及檢控數字，主要是已交由律政司的刑事檢控科跟進，進入司法程序故不便透露，調查內容主要圍繞樓書、廣告失實陳述和虛假資料，價單問題較少。他指出，每星期也有將個案交予律政司，但現時要修改法例是「言之尚早」。

至於踩界銷售，對買家或投資者有何影響？有董事級代理透露，並非刻意「打擦邊球」，而是慣例使然，例如禁止墊付入票雖是行規，但市面大多數新盤都以抽籤揀樓，墊付入票可以增加中籤率，故在競爭激烈的業內很普遍，至於連「碌卡」代替本票也屬違規，亦前所未聞，「咁搞笑？無代理入票又點得吖，唔碌卡根本做唔到新盤，除非未來發展商肯改收支票囉。」

據悉，目前部分小型或聯營代理行，為了減低成本，亦會與客戶「一人一份」夾份入票，至於在街邊「撈客」介紹樓盤，或在售樓現場「落嘴頭」，會否對準買家造成壓力，視乎不同人接受程度，「如果定出界，咁代理句句都可以是壓力，動輒得咎，仲點向買家介紹樓盤？」

律師︰執行條例要平衡

律師葉冬生提出另一種見解，「環顧消委會最新批評，和他們在2012年立法討論時提出的大同小異，其中最『咬住唔放』一點，乃要求價單中所有單位，需同一時間出賣，當年也惹來激烈辯論，屬於業主產權和公眾知情權之間的衝突，站在消費者立場，當然不解為何開價又唔賣，但根據《基本法》第6條清楚闡明，私有產權不受侵犯，即業主可按自己意思處置及出售名下物業，這是現行憲法中一個非常重要概念，無論對大財團或小業主都適用，即是無得逼人賣樓。」

「其實，新例中對價單有其指引，並非無王管，發展商如果要修改價單內容，加價或減價都好，均需要三日時間過冷河先可以賣，而新舊價格也會同時列出讓公眾參考，起到保障市民的效果。」

葉冬生指出，現時不適合修改一手條例，「消委會從消費者出發，是為市民着想，但修例未必是唯一及最佳辦法，例如他們8項建議中，加強規管新盤認購入票以避免代客墊支，屬於比較具建設性的建議，但這方面其實需向地監局埋手，勒令他們執正來做，而不是譴責一手條例。情況就似大廈公契唔俾養狗，結果管理員唔趕走你鄰居隻狗，反而怪你多事而趕走你，這樣是本末倒置。」

他補充說，法例不宜朝令夕改，故此一手條例的效用，很大程度視乎實際執行時可否找到平衡點，緩衝各方利益，「銷監局角色好重要，要到平衡，又因為條例內9成涉及刑事責任，因此更加敏感，律政司即使設較高起訴門檻，亦可以理解。」至於銷監局被批評成『無牙老虎』，他表示對形勢感到同情。

「我理解馮專員的難處，說來也好笑，因為律師事務所一般情況下，甚少認同政府部門的法律觀點，但今次不同，銷監局不能披露轉介個案數字，以證明本身的工作效率，這是基於無罪推定原則（Presumption of Innocence），不能夠未審先判，在未定罪前就公布涉嫌違規的樓盤或發展商，若因此被說辦事不力，的確十分無奈。」要在既保障消費者的同時，又令財團或賣方可作自由商業決定、合法處理產業，葉冬生認為始終要靠教育，「回看這一年半，當銷監局發現樓盤銷售有嚴重問題時，都會以不開樓盤名字的形式通知傳媒，雖然只是勸喻式，但持平地說，已起到警戒一眾地產商的作用，而更重要是令市民了解自己在一手條例下的權益，譬如實地參觀現樓、有權拒絕簽署不准睇樓的條款等，這些慢慢便會睇到效果。」

撰文：符廣全