【理財個案】英國買樓收租 制唔制得過？（鄭明輝）

按照Cindy現在的情況來說，她的財政狀況比較緊拙，她與先生的每個月總入息是$45,000，他們的每個月總支出是$39,000，所以每個月的淨現金流是$6,000，五年後她可以儲到現金$360,000。

她的第一個理財目標是在五年後要儲到現金和股票$250萬，按照她的資產有$800,000股票和$400,000現金，總資產是$120萬，假設她每年的投資回報率是15%，五年後應該可以有$250萬的資產，但是這個假設是5年內沒有金融危機的情況下才有可能發生，所以建議她作分散投資以減低風險。

如果把所有資產投放在香港股票上，這樣風險會比較高，因為最近A股出現比較大型的調整，所以建議她把大部分資金放在環球基金上，這樣才較有可能達到每年平均15%的增長。投資分佈方面，按照現在的投資環境及經濟狀況，經濟有可能出現衰退，所以現階段可以七成以上的資金放在債券基金，另外三成放在環球股票基金，然後按照每年的經濟狀況，才慢慢增持股票基金。建議客人必須定期檢討投資組合，才有望達到每年平均15%的增長。

 

想隔山買「樓」 先做好功課

Cindy想投資英國樓市，需要了解英國樓市的展望。英國在五月大選後，樓市前景趨明朗。英國樓市過往受工黨倡議的「豪宅稅」等房地產政策所籠罩，前景不明朗，令買賣交投受到影響，隨著大選結果塵埃落定，樓市已恢復穩定。毫無疑問，倫敦樓市在「豪宅稅」無望推出後，終獲喘息機會。大選前的6個月，核心區的部分地段，住宅成交量下跌三分之一。目前的問題是住宅需求的回升幅度，以及樓價自2009年所見的強勁升勢會否重現。

倫敦中部核心區的住宅需求將起變化，並會獲較平衡的住宅供應量支撐，影響將會在稍後時間才顯現。倫敦核心區交投已見回復活躍，然而，我們預期成交量將隨新政府組成及樓市回穩而趨穩定。

2015年上半年倫敦中部預售樓花成交量仍然活躍，包括豪宅。地產發展活動於過去12個月已轉移至核心區外圍，動工量上升59.3%；相反，核心區動工量按年下跌43.2%。

目前的房屋政策主要針對需求問題，例如”Help to Buy”房屋貸款。展望未來，政府需要推出措施解決住宅供應不足的根本問題，相信新政府執政後，會推出有關措施。而住宅交投自保守黨在5月8日大選中大勝後已逐漸回復動力，再透過5年期的調整，交投量可望持續上升，樓價有上升動力。

 

英國物業租金回報吸引

政治風險在目前的住宅市場仍然存在，需要政府主動推動市場穩定，從而令市場有效運作並惠及經濟。目前尚有三項政府的決策方針，有機會為樓市帶來新的憂慮，包括歐盟公投、蘇格蘭權力下放、倫敦2016年市長選舉，相信房屋問題將佔選舉人政鋼的重要位置。由於工黨在英國部分地區的支持度獲提高，預期部分在選舉時提出的措施，例如「豪宅稅」及租金加幅設限等，或會在未來重新崛起。

如果Cindy想買英國樓，用$40萬作為首期及貸款$60萬，$100萬的價值相對不高。由於英國樓的租金回報率比較高和穩定，在英國買樓收租的風險不算太高，這個可說是比較長遠及穩定的投資工具。

 

鄭明輝（

Michael Chang）

美聯金融集團財富管理總監

Michael持有香港大學數學學士學位，是公認財務規劃師，負責就個人財務規劃給予意見，擁有逾十年管理客戶投資組合的經驗。Michael曾經是電視財經節目的嘉賓，還定期在報紙上發表文章。Michael持有證監會牌照，在證券交易、證券和資產管理上提供意見。

 

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