【新盤放大鏡】屯門珀御 入場費吸引

屯門珀御

今年復活節新盤戰的參與者寥寥無幾，故新鴻基地產（00016）的屯門珀御成為焦點。發展商以不用400萬元的入場價，吸盡市場目光，更打鐵趁熱迅即加推，提升叫座力。

值得留意的是，雖然珀御以目前全港最筍的新盤入場價登場，但相對去年8月僅一街之隔的南豐豐連，該區呎價已急升了逾三成，且亦較同為建生區的二手屋苑高開近四成。然而，在如此熾熱的市況下，且項目的入場門檻較怟，故料會受一眾上車人士追捧。

雖然政府針對「一約多伙」入市情況，再度出招打壓炒風，但亦無阻一眾新盤推售，而新鴻基地產的屯門珀御，便是政府收緊「一約多伙」印花稅機制後，首個開價的全新樓盤，發展商多次強調，價單並未有受政府出招影響，價格是參考區內指標屋苑。

觀乎首批68個單位，包括開放式至2房單位，平均呎價約15,935元，單位定價介乎約494.71萬至777.6萬元不等，扣除最高兩成折扣優惠後，即供折實售價約396萬至622萬元，即供折實平均呎價12,748元，即不用400萬元便可入市，可謂筍絕全港，但此單位僅得1伙。

項目挾着不用400萬入市的勢頭，復活節假期首2日已獲市場追捧，發展商亦乘機添食，原價加推68伙，折實價平均呎價12,950元。新地代理業務部總經理張卓秀敏稱，首輪118伙將於週四（20日）開賣，全屬1房及2房。要注意的是，發展商預告珀御很大機會不設大手優先時段，以照顧用家需要。

今次珀御雖以平絕全港登場，可是相對去年與珀御一街之隔，由南豐發展的豐連，推出時低於200萬元的入場價，兩者卻是相距甚遠，而且今次珀御開價更是較毗鄰的豐連整體平均呎價逾9,500元貴33%。若比較同區二手屋苑，與項目同屬建生區的海麗花園及寶怡花園，現時二手平均實用呎價9,340元及9,233元，換言之，珀御相對貴36%及38%。

然而，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，雖然開價不算平，但合理，發展商去貨無難度。而且珀御無論呎數及樓價都對居屋客有吸引力，估計會成為項目其中一批潛在買家。

間隔及配套：

作為單幢式項目的珀御，位於輕鐵田景站及建生站之間，共321個單位，主打開放式及1房單位，並主要向北及東北，即是以望樓景為主，分別為海麗花園及盈豐園。但其中B及N室則坐向南面，望向青田遊樂場，遊樂場面積亦大，加上附設足球場等，故望向此方向的單位，將擁有開揚的公園景致。另2房單位的面積由465方呎起，大廳及睡房均向南望青田公園景觀。

由於項目以型格酒店式住宅定位，樓底高逾3.3米，屬區內近年全新住宅項目中最高，所以即使僅得260多平方呎的開放式，空間感亦得已提升。項目亦設有提供酒店式會所設施及服務的住客會所，以及2.6萬方呎的基座商場。

交通：

項目與田景站僅一街之隔，步程僅約5分鐘左右，而與建生站的步程更僅約2分鐘，乘搭輕鐵前往兆康站，車程大概7至8分鐘，再轉乘西鐵往港九各區。除鐵路外，項目附近亦設有專線小巴路線，以及巴士路線可往返市區。日後港珠澳大橋屯門至赤鱲角連接路落成後，住戶亦可經該路段前往機場。一眾打工仔可注意，寶怡花園樓下有邨巴於早晚往返港島區。

在生活配套上，建生區已是十分成熟，附近聚集民生小店，3個舊屋苑都設有商場（寶田商場、建生邨商場、良景廣場），亦設有街市，售賣各類生熟食物，故不用跨區也可解決日常所需。但若要逛大型商場，則要到屯門站的V City，又或是屯門市廣場。

項目週邊亦有多項康樂設施，包括屯門西北游泳池、良田體育館及青田遊樂場等，均需10分鐘步程左右便可到達，附近亦有多個球類運動場，如籃球場、足球場等。

同區供應：

屯門作為近年新盤重鎮，未來將有不少新供應，包括有新世界發展（00017）、俊和與益兆興業合作發展的項目，以及英皇國際（0163）旗下洋房項目，其中俊和旗下的菁雋，更有七成多單位為開放式戶，最細單位實用面積僅128方呎起。至於在屯門市中心地段、由新世界發展的屯門鄉事會路88號項目，樓花期約20 個月，料最快月內獲批預售樓花同意書及開售，提供約100伙，主打2、3房戶。

另英皇國際發展的小欖冠發街8號，將提供14幢2層高洋房，實用面積由2,700 至4,100方呎，等待獲發滿意紙後，最快第2季推售。

項目資料
名稱：珀御EIGHT REGENCY
地址：屯門良德街8號
座數：單幢式
單位數目：321伙
層數：29層
間隔：開放式至2房
實用面積：296至863方呎
預計關鍵日期：2018年10月31日
發展商：新地

同區部分二手呎價

屋苑	實用呎價（元）
盈豐園	9,070
屯門市廣場	11,197
寶怡花園	9,458
海麗花園	9,384
瓏門	13,901

資料來源：中原地產

文：鄒銀欣

圖：徐煥傑、吳敏儀