【新盤熱潮】牛頭角道「皓日」開價貴絕同區二手樓？

牛頭角、九龍灣區逾30年來首個新盤「皓日」今日開價，發展商恒隆地產推首批100伙，折實平均呎價21,549元，1房入場費688.8萬元起，貴過同區二手樓逾4成，如計入地價因素，比啟德新盤非特別平。

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「皓日」首張價單涉及100伙，佔全盤294伙約34%。標準單位實用面積320至771方呎。項目提供三種付款方法，120天現金付款最高折扣4%，折實價688.8萬至1699.5萬元，折實呎價20,076元至23,847元，折實平均呎價為21,548元。

首張價單最平的入場單位為3樓E室一房，實用面積322平方呎，折實688.8萬元。

較同區二手高出最多5成

根據中原數據，九龍灣區內指標屋苑如德福花園、淘大花園、得寶花園，上月二手平均呎價約14,124元、16,595元及17,626元，「皓日」分別高出53%、30%及22%，亦較新近德福花園一個538呎兩房單位，以815萬元易手，呎價為15,149元，「皓日」呎價亦高出42%。

由於區內欠可供比較新盤，如與啟德區新盤比較，「皓日」首批開價表面上是較低。如維港一號首批折實平均呎價22,977元，皓日低出6%，亦較會德豐地產旗下啟德MONACO ONE首張價單折實平均呎價約23,365元，低出8.4%。

「皓日」地價低過啟德區新盤?

不過，如計入地價因素，「皓日」開價非特別平。因MONACO ONE每呎地價為1.25萬元，而「皓日」地價只需1.1萬元，前者較後者高出14%，而MONACO ONE首批折實平均呎價較「皓日」只高出8.4%，地價與呎價差距不相符，恒隆仍有水位賺。

「皓日」位於牛頭角道11號，涉294伙單位，項目前身為淘大工業村1座，因曾發生迷你倉大火後，恒隆決定收購其他業權一併建成。項目最大優勢是距離港鐵九龍灣站只有數分鐘步程。

值得留意是，「皓日」屬商住項目，除了基座有1.5萬平方呎會所，亦有1.9萬平方呎基座商場，而1樓以下外牆設有燈箱廣告牌，或於晚上開放，或對低層單位構影響。