雅虎香港財經 【樓市專題】你是否適合玩「白居二」遊戲？
房委會在2017年11月拍板，將「白居二」計劃變為恆常化政策，令市民多了一個置業途徑。當你準備將今年上車希望放在「白居二」前，應該先看看自己是否符合條件參與「白居二」遊戲。
條件一：身價是否超標？
二手居屋呎價超越私樓，此趨勢或許會令你有一個錯覺，「白居二」計劃會順便照顧中產人士的置業需要。不過房委會拍板的「白居二」恆常化政策，講明申請「白居二」的門檻與一手居屋睇齊，所以你不要被市場錯覺所引導，先睇清楚現時一手居屋對申請人身價的門檻。
雖然一手居屋申請人的收入及資產限額去年曾略為上調，但單身人士扣除強積金供款，收入上限為2.6萬元，資產限額為85萬元。二至九人家庭扣除強積金供款，收入上限為5.2萬元，資產限額為170萬元。
對中產人士來說，稍有年資的單身專業人士，每月收入至少三、四萬元。至於中產夫婦，家庭每月總收入八至十萬元是等閒事。從收入上限門檻看，恆常化的「白居二」計劃，暫時仍未開放了中產人士參與。
條件二：是否婚已結？
頭兩輪的「白居二」計劃，分別於2013年及2015年推出，兩輪計劃提供共7500個配額。不過恆常化後的「白居二」計劃，名額縮水至每年2500個。
除了配額縮水，對申請人另一衝擊是家庭及單身申請者配額比例為9:1。過去不論是一手居屋及「白居二」，單身人士都踴躍入表，令競爭更為激烈。現在恆常化後的「白居二」，單身人士配額只佔一成，想抽中就更難。相反，如果你婚已結，就可以排家庭隊，競逐九成名額，中獎機會自然遠勝單身申請人。
當然單身人士仍可以聯同家人入表申請，不過用此方法上車，日後想換樓或出售物業套現，要取得聯名家人業主的「共識」便可能是一大挑戰。
條件三：克服大遷徙壓力
多年來新界新市鎮都是居屋的重貨區，加上近年市區居屋成交價已相當離地，令新界二手居屋順理成章成為「白居二」的主戰場。
上兩輪的「白居二」成交，集中在馬鞍山、沙田及天水圍樓齡較新的居屋屋苑。此情況提醒有意申請「白居二」的準買家，當你決心用此途徑上車，你最終很可能要遷徙至新界東及新界西。
對自細在新界區居住的朋友來說，進駐新界二手居屋，要克服的可能只是由新界東搬到新界西，又或由新界西搬到新界東的問題。但對在市區成長的朋友而言，大遷徙入新界是人生一大挑戰。
第一項要克服是通勤時間，過去由市區老家到商業區上班，呆在港鐵的時間可能不超過半小時。但不論遷入新界東或新界西，你每程通勤時間可能暴增至個半鐘。單憑想像的話，你未必會了解冗長通勤時間的痛苦，所以揀樓時，最好先選擇在繁忙時間來一次通勤體驗。
第二項是社區風景，假如你進駐新界區港鐵上蓋物業，活動範圍仍可以只限樓下的大型商場，甚至想逛街便即時出城。但進駐新界區二手居屋，你無可避免要融入社區。假如你自細住慣市區藍籌屋苑，可能用上數年都未能成功與新界社區接地氣。
對大遷徙入新界存在焦慮的朋友，尚有一個平衡心理的方法，便是將「白居二」物業視為策略投資。部分在2013年透過第一輪「白居二」置業的業主，捱過三年辣稅期後，去年積極把物業放售，並錄得不俗的回報。例如有「白居二」業主在去年尾出售位於屯門的592呎單位，勁賺170萬元。始終二手居屋有別於納米樓，「可住度」是其重要優勢，即使樓價略為回軟，但受惠每年2500個「白居二」配額，二手居屋仍可望有價有市。成功入手的話，不妨視二手居屋物業為日後樓換樓的跳板。
條件四：是否獲家人資助？
「白居二」另一吸引之處是可以承造九成按揭，但由於房委會提供的按揭還款保證是由物業首次轉讓起計30年，「白居二」買家購置有一定樓齡的二手居屋時，銀行或會把30年保證期減去屋苑樓齡，令每月還款額與原來預算大有出入。
現時新界區供應量較多的大型居屋屋苑，樓齡都接近廿年，意味不少「白居二」買家都會面對供樓年期縮短的風險。應對方法是加大首期額度，要行這步棋似乎又要獲家人出手相助。所以手表申請「白居二」時，應認真評估自己可獲得的財務資財能力，避免獲得揀樓信後都空歡喜一場。
緊貼新界樓行情
受「白居二」恆常化消息刺激，業界預計今年居屋成交價勢將屢創新高。有心入表申請「白居二」的朋友，應密切留意熱門地區的細價樓及二手居屋售價行情。
大埔
出售單位：兩房一廳高層
售價：475萬元
面積 / 呎價：467呎 / 10171元
賣點：位置旺中帶靜，步行可達大埔臨海公園及工業區。
出售單位：一房高層
售價：368萬元
面積 / 呎價：259呎 / 14208元
賣點：步行可達太和港鐵站、街市及大型商場。
出售單位：低層單位
售價：440萬元
面積 / 呎價：385呎 / 11429元
賣點：屋苑自成一隅，環境幽靜，乘搭邨巴可直達荔枝角及九龍東。
荃灣
出售單位：一房兩廳低層
售價：378萬元
面積 / 呎價：329呎 / 11489元
賣點：屋苑設有商場，乘搭巴士可直達灣仔、荃灣港鐵站、長沙灣。
出售單位：一房單位
售價：380萬元
面積 / 呎價：306呎 / 12418元
賣點：區內知名上車屋苑，開放式廚房設計適合單身一族或二人小家庭。
出售單位：開放式中層
售價：415萬元
面積 / 呎價：277呎 / 14982元
賣點：鄰近荃灣工貿區，步行可達大型商場、荃灣西站及臨海公園。
