雅虎香港財經 【樓市專題】衝動「裸買」後患無窮
預算案建議資助DSE考試費，刺激大量上班族考慮再戰試場，不少自信心爆棚人士更揚言要唔溫書「裸考」。挑戰DSE「裸考」，大不了便是全科肥佬，但買樓因為客觀條件而衝動「裸買」，要承受的風險就大得多。
兩大原因被迫「裸買」
置業玩「裸買」在香港物業市場很普遍，每當市旺時，大部分大型新盤都會以樓花推售，買家只能靠睇樓書及物業模型押重注。一手市場無樓睇是常態，按理二手市場應該有樓睇，但現時物業市場的遊戲規則，至少有兩項原因令買家被迫「裸買」。一是受制於按揭成數規定，二手市場上500萬元以下二手盤買少見少，買家要爭取較高成數按揭，只能追逐同區有限的細價二手盤。於是一些表面條件較吸引的二手盤，已有機會出現買家唔睇樓即落訂的情況。一些準買家今次爭輸了，下次看到適合的二手盤，或會豪不猶豫「裸買」，避免因為要考慮而白白錯失上車機會。
二是業主持貨能力強勁，現時有三分二家庭沒有按揭還款，意味有大量業主有強勁持貨能力。加上細價樓成交屢創新高，持有500萬元以下物業的業主，自然更有信心在放盤上掌控主導權。於是二手市場不時出現業主反價、封盤賣轉租的消息，面對此情況，再加上有其他買家搶購，意志力不夠堅定的準買家，或會在恐懼心理推動下而衝動「裸買」。
實地考察 發掘三大「伏位」
做人最緊要堅持，即使二手市場買家處於弱勢，但考慮到置業是人生最重要的投資決策，你仍須堅持睇樓避免「裸買」，更何況二手樓有三大「伏位」需要透過實地考察才有機會留意到。
第一「伏」係為物業遮醜的化妝樓，過往樓價低殘時，大家置業未必會貪新淨裝修，反正找裝修師傅翻新物業只是有限錢。但近年上車成本高昂，不少準買家都抱著慳得就慳心態，加上裝修使費年年升，令附設新淨裝修的物業吸引力大增，此趨勢對存心用化妝樓為物業遮醜的業主最為有利。
所謂化妝樓，即是用新淨裝飾作為掩眼法，最常見的手法是用假天花、牆紙或大櫃，遮掩牆身的滲水痕跡。現時踏入春季，正好提供機會，讓準買家親身查看牆身滲漏的線索，睇樓時更可以把握機會檢查窗戶及水喉設備，了解單位所謂新淨裝修的真確性。
附帶新淨裝修除了潛藏為物業遮醜風險，另一「伏」是買家賺了裝修卻蝕了銀行估價。皆因銀行為物業估價時不會考慮新淨裝修因素，但業主或會因為此賣點而略為提高售價，假如裝修並非為了遮醜而是貨真價實，買家一來一回還算有賺，但純粹是化妝樓而買家又未有睇樓的話，買家便會賠了物業質素又蝕了估價。參考過去經驗，交投活躍的大型屋苑物業，又或樓齡較舊的單棟樓，都是化妝樓「出沒」的熱門地點，入手這類物業的買家，就更加要切忌「裸買」了。
第二「伏」是污染問題，即使屋宇外邊沒有堆填區或大型污水渠，物業亦可以潛藏聲音、氣味及光線污染問題。最常見是大廈基座的設有多間食肆，食肆的抽油煙系統及後巷的清潔情況，都可能為樓上物業帶來難聞氣味問題。要洞悉此情況有多嚴重，最好選擇中午或傍晚時份食肆繁忙時段，即可以了解到氣味衝擊的真相。
除了氣味，噪音問題亦足以令你越住越燥。單位前臨高速公路，最好選擇傍晚繁忙時段，了解一下汽車流量帶來的音量。除了汽車，簡單如樓下行人過路指示燈的訊號聲，又或泵房、水箱及後巷大型冷氣的機械聲，都可能「貢獻」沒完沒了的噪音，這些隱藏的精神壓力來源，不透過實地考察其實是難以發現的。
光污染是另一居住惡夢，試想像一下，物業對面有一個大型的LED 廣告屏幕，每晚都為你居室帶來媲美DISCO的燈光效果，對居住甚至睡眠質素都構成長遠負面影響。而且光污染單憑睇地圖，又或在街上考察都難以評估對單位的影響，最好還是親身到物業打開窗戶，看看周邊的招牌，評估一下燈光效果波及的範圍。
第三「伏」是特色戶實用問題，部分特色如所有房間設有露台，聽起來似乎很吸引，但到你實地考察時，才發現睡房露台空間只夠站立，如此中看不中用的空間卻帶來不菲的置業入本，對物業價值反而是減分。更嚴重是連天台、平台的特色空間，牌面睇似乎很抵買，但如果屬於公共空間，其實你是得物無所用。因此如果二手樓以連天台及平台為特色賣點，但叫價只較面積相若單位略貴，你亦要提高警覺。
衝動「裸買」而中伏，你可能要使大筆錢為單位執漏，先失去原來用作應急的資本。更倒霉的情況是，你單位的結構性問題如噪音、光污染或古怪間隔，令你想抽身而退亦缺乏承接力，最終陷入無法甩身、增值乏力的苦況。
樓按成數未放寬 繼續發掘細價樓
早前市場不斷吹風政府將放寬樓按成數上限，不過財爺剛回應樓市正持續升溫，憂慮放寬按揭成數會令造成火上加油。政府暫時按兵不動，準買家唯有繼續努力發掘入手細價樓機會。
荃灣區
放盤單位：高層單位
售價：385萬元
面積 / 呎價：230呎 / 16739元
賣點：區內知名上車屋苑，單位可享開揚景觀。
放盤單位：兩房低層
售價：399萬元
面積 / 呎價：287呎 / 13902元
賣點：屋苑自成一隅，單位間隔實用。
放盤單位：第四期12座兩房兩廳
售價：408萬元
面積 / 呎價：470呎 / 8681元
賣點：單位面積寬敞，呎價較實惠。
屯門
放盤單位：兩房一廳低層
售價：448萬元
面積 / 呎價：401呎 / 11172元
賣點：屋苑自成一隅，步行可達輕鐵站。
放盤單位：兩房兩廳
售價：450萬元
面積 / 呎價：582呎 / 7732元
賣點：位處屯門臨海地段，呎價相對吸引。
放盤單位：兩房兩廳
售價：480萬元
面積 / 呎價：476呎 / 10084元
賣點：區內知名臨海屋苑物業，租值可達1.4萬元。
