【理財個案】一個人孭層樓 壓測如何過關（余淑穎）

Tom的理財目標是在5年內置業，買入300萬元之物業及繳付3成首期。Tom的目標雖然可行，但也有兩大重點要留意。

1. 壓力測試

基於400萬元以下的物業，即使是單身人士也可以向銀行申請9成按揭，只要在釐定按揭金額後，將當時按揭息率+2%作壓力測試，若供款只佔貸款申請人總收入的50%或以下的話，壓力測試便能通過。由於Tom將會以單身人士的身分去申請貸款，所以個人總收入必須由現時的1.7萬元，以未來5年，每年提升約8%的速度，在5年後提升至約2.5萬元（扣除強積金後），才有望通過測試。

2. 降低個人投資風險及努力儲蓄，將資產提升至可承擔30%首期

雖然Tom認為自己可承受較高風險，但當樓市回調至符合他的上車置業要求，他能否準確預算及預備置業開支？相信日後為置業而儲蓄的資產，需要提高其靈活性，及讓投資取向轉為中風險。

 

如何配置現有資產及儲蓄首期

其實在投資市場中，要挑選高風險的投資產品如ETF、衍生工具和期貨投資等並不困難，重點在於用高風險投資產品博取高回報時，是否可承受投入的資金有機會全部損失的風險。既然Tom的資產增值目標是為了置業，我相信偏向較多理性分析和歷史數據作參考的投資產品，比聽從市場羊羣選擇的投機更為合適。

我建議Tom好好利用還未置業約5年的時間，將每月儲蓄7,500元以月供基金形式投資儲蓄，再加上已擁有的38萬元一次性投資，在投資分配上，其中70%可選擇投資在現時平穩向上增長，但風險較高的醫藥健康護理相關股票基金作重點投資，餘下的小部份可選擇現時持續向上，但風險較高的歐美小型公司股票基金。若以年度平均7%回報來預算，預計5年後可供運用的總資產約107萬元。

而當Tom選擇購入自住物業時，可優先考慮交通方便和單位已作翻新的二手樓盤，以省去一些裝修及基本家電的開支。

 

購入一個300萬元單位首期預算安排

樓價：300萬元

首期：90萬元 (樓價的30%) ….A

地產代理佣金：3萬元 …..B

印花稅：45,000元….C

置業支出總額：(A+B+C) = 975,000萬元

 

按揭供款預算安排

按揭金額：210萬元

還款年期：30年

按揭利率：4% (預算5年後低幅度的加息情況)

每月供款：$10,026

 

壓力測試

按揭金額：210萬元

還款年期：30年

測試加息後按揭利率：6% (原本按揭息率加2%)

測試加息後每月供款：$12,591 (對比是否佔貸款申請人總收入的50%或以下)

 

總結置業要點

其實要堅守以置業為本的理財儲蓄目標相當困難，但在了解個人財務狀況後，才訂立合適的理財儲蓄方法，成功個案比比皆是。當然 Tom可以聯絡專業的獨立理財顧問來詳細分析及策劃將來的理財計劃。

 

 

 美聯金融集團高級副總裁余淑穎

 

 

 

 

免責聲明：投資涉及風險，基金價格可跌可升，過去表現並不代表將來表現。

 

 

 

 

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