【理財個案】公務員有樓收租 望再投資車位工廈（鄺翠玲）

個案主角： 楊小姐，29歲，公務員，月入5.7萬元（已扣1,500元強積金），在扣除家用、供樓及所有開支後，每月可儲3萬元。楊小姐於2017年中購入一個新界區的500平方呎單位，現時估值510萬元，尚欠364萬元按揭，現以1.2萬元放租。

理財目標：楊小姐希望購買一個車位或工廈單位投資放租，或以其他方式（如股票）作資產增值，想知道應該如何選擇。她現有流動資金約30萬元、基金10萬元和強積金55萬元。

楊小姐希望本身的投資組合可以更多元化，對以下3項投資的可行性尋求專業意見：

（1）買入車位，之後放租；

（2）買入工廈單位，之後放租；

（3）買股票。

以下為陳小姐之背景資料：

（1）個人資料：29歲，公務員，月入57,000元（扣除強積金後），每月盈餘3萬元

（2）不動產：擁有一新界區收租物業，租金收入足夠支付按揭、差管稅等雜項

（3）流動資產：現金30萬元及基金10萬元，另有強積金55萬元

先說車位：相比住宅或工廈，車位因價錢較低，的確是較易「上車」，但對投資者來說，要考慮的地方仍然不少。投資車位最重要的是甚麼？第一是location（位置），第二是location，第三都是location！車位的位置考慮甚至比住宅的更重要，因車位並不是必需品，要成功出租並維持收支平衡，供求差距是重要指標，若是供過於求，令租金收入不足付按揭及差管等雜費，隨時變成一門蝕本生意。而且當經濟市道逆轉時，車位往往首當其衝（因車子不是基本需要），不論租金抑或價值，跌幅往往比同區住宅為高。另外亦請楊小姐留意，車位按揭較住宅為緊，由於她已手持物業，而車位並不是和住宅一併購買，按揭成數最高只有3成，按揭年期最長只有15年。舉個例子：如車位售價100萬元，首期、印花、佣金等相關費用差不多要75萬元，年利率2.15%的話，每月供款約1,300元，連差管稅等雜項，每月租金收入最少要1,600元才不會「蝕入肉」。

再說工廈：不同地區的工廈呎價，視乎地區、配套及單位用途等，分別可以很大；工廈面積分別可以更大，由三數百呎至上萬呎也有，所以工廈的投資額可由數百萬元至過億元不等。至於按揭方面則和車位類似：只能做三成按揭，不同的是可以申請30年按揭，大大減低每月「蝕入肉」的風險。但就算是300萬元的蚊型單位，所需首期也要逾200萬元！再者不同區份有不同行業的租戶聚結，楊小姐打算租給經營甚麼業務的租客？對他們的業務前景瞭解嗎？總括而言：投資工廈要對商業世界既有宏觀、亦有微觀的認識，對初始投資者而言甚有難度，請謹慎而行！

容我不厭其煩的提一提楊小姐：目前現金只有30萬元，而每月支出約2.7萬元，在未作任何投資前，應預留6個月的支出（約16萬元）作緩衝儲備。換句話說，楊小姐只有14萬元可作投資，所以上述投資項目對楊小姐來說都是很遙遠的事。另外住宅、車位、工廈全是不動產，若需資金應急，套現需較長的時間，所以再買入不動產前，流動資金相應地要較充裕。

餘下來的股票投資或可迎合楊小姐的情況。她可以考慮房產基金、股票／債券基金類、或訂立一個組合以分散風險。她亦可以善用每月盈餘，以平均成本法投資，進一步減低風險。若將每月盈餘的一半（15,000元），連同14萬元投入中度風險的投資組合，假設每年8%回報，3年後此部分料可滾存至近80萬元，連同每月放在銀行的另一半盈餘，流動資產可增至133萬元（沒計算緩衝儲備），那時可再恃機而行。

楊小姐還年輕，日後還有很多機會。依我微見，現時首要累積流動資金，切勿急於入市，令自己處於不利位置！

美聯金融集團高級副總裁 鄺翠玲 CFP^CM

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