【理財個案】想做收租佬 絕對是個夢（曾少雄）

 

彭先生今年34歲，每月扣除強積金之後的平均收入為36,000元。彭太大則今年29歲，在扣除公積金之後的平均月入為36,000。彭先生希望在5年内購置第2個單位作收租之用，分20年供；而彭太則希望於40歲時退休。他們希望除了自住單位之外，在彭先生退休之時，可有4至5個已供畢之細單位作收租之用。

以現在的樓價計算，一個市值500萬元的小型單位，因彭先生和彭太已有物業在供款中，因此第二單位只可作六成按揭。换句話說，彭先生需要在5年内準備200萬元首期。雖然彭先生和太太有現值46,000元的股票、55,000元現金、2,000元歐羅和220,000元基金。但可動用的資金，相比起這筆200萬元的首期只是杯水車薪，而且這筆資金應留作應急錢而不宜隨便用掉。

 

難覓低風險高回報投資

以彭先生和彭太太現時的收入，扣除每月14,000元家用、12,000元供樓開支、12,000元其他日常開支及每年大約4萬元的旅遊開支，每月剩下23,000元，為這200萬元首期投資。如果每月投資23,000元，到5年後要獲得200萬元的成果，以複式回報計算，這項投資項目的每年平均回報率為大約12.64%。以彭先生及彭太太可以承受的風險水平來考慮，和配合現在的市况，他們的選擇其實少得可憐。可以在短短5年內累積到這200萬元的機會是不大的。

其實，我們做人和做事都要弄清楚每一個行動背後的目的，對嗎？彭先生和彭太太希望在退休後有樓收租，其背後的重點是退休後有足夠和穩定的現金流收入。所以，彭先生和彭太太並不一定要以買樓作為退休準備的唯一選擇，因這筆首期對他們來說並不可行。

買樓收租其實很煩

其實，彭先生和彭太太可以考慮把每月盈餘投放在年金（annuity）這種金融工具上。這種選擇的好處是，它不用支付任何首期，便可以讓彭先生及彭太太輕鬆開始。而没有樓宇管理上的麻煩，如維修保養，也不怕遇上租霸，不需交管理費及差餉地租等，更不用承受樓價下調的風險。而且，彭先生和彭太太已有一個自住單位，如果把全部財富放進同一類别的資產中，風險會大了一點。相反，當彭先生和彭太太的資產類别有樓宇和年金時，他們的風險便有效的降低了。

以市場上一間美國資本的大型金融機構所提供的年金計劃為例。彭先生把每月2,300元的盈餘放進這年金裡，到他60歲退休的時候，每年可收取大約883,000元的現金收入直到百年歸老。假設彭先生壽命為100歲，整個項目的回報率為大約500%。萬一彭先生過身，彭太太有權繼續收取這筆現金收入，直到彭太太也離世為止。彭先生和彭太太兩位的需要也照顧得到。如有需要，筆者建議彭先生和彭太太可向相熟的獨立理財顧問深入了解一下。

 

 

曾少雄
美聯金融集團高級經理

 

 

 

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