【理財個案】抽居屋是上車好方法？

如果劉生希望兩年內置業，可以嘗試抽新一期居屋，看看有否中籤機會，始終抽新居屋可享市價七成的折扣，有助年輕置業人士上車。以劉先生為例，建議最多買入250萬的物業，會相對安心及輕鬆上車。劉生需要預備25萬作為首期、及約6至10萬等雜費開支。銀行貸款額225萬元，借九成，年期三十年，以現行息率約2.15%計算，每月還款$8,486。若以壓力測試加三厘計算，息率約5.15%，每月還款$12,286。

年輕人要留意，銀行會根據借款人的薪金作依據，以現行樓按息率計，每月供款不可以超過借貸人每月入息的一半(以劉先生計，即$11,000)，另外，將現行息率加三厘，每月供款也不可以超過借貸人入息的六成(即$13,200)(假設劉先生月入不變)。因此，若樓價達280萬元，就未能通過銀行的供樓壓力測試，這方面劉先生需要留意。

如果劉先生願意拖延置業時間，未嘗不可，見劉生現時租金開支佔比未算過大，在投資角度上未算有最大的買樓需要。置業後，劉生便需要將大部分資產轉到物業上，未有其他股票、基金、債券作分散投資，無疑令投資風險增加，將來的資產升跌，全靠樓市或令心理壓力增加。當然，如果劉生有意短期內組織新家庭又另作別論，自住需求未必可以單以投資角度計算。劉生可以考慮，若要兩年內置業，應以自住需求為大前提，而非因投資或怕未能上車來決定了。

 

買樓應為自住而非炒賣

如果從投資角度考慮，劉生最後決定繼續租樓，或未能成功抽到新居屋，建議制訂更好的理財投資大計，好好利用每月約$10,000儲蓄來投資，目標在三至五年間滾大資產值，以月供方式投資，可以平均成本法減低投資波動性的風險，最簡單的方法可選取資產配置的股債基金，可望爭取平均每年五至七厘的年回報，總好過放在銀行蝕通脹。至於現時持有的濠賭股，亦可考慮重組，由於恆生指數仍未脫離上落格局，炒股不炒市未改，自行投資股票亦需要密切留意市況，追蹤當時的熱門板塊，並分散幾個板塊，才可保投資組合的持續性回報。

過往幾年人民幣持續走高，令不少投資者喜歡持有相關投資。不過，隨著美國經濟情況好轉，美元轉為強勢，吸引海外資產回流美國，都可能令人民幣走軟。港美加息將是未來幾年的大方向，相反地中國剛開始減息，都可能令人民幣相關的新造定存或債券息率吸引力減低。因此，劉生仍希望做人民幣定存的話，選擇在香港銀行較方便，但回報已比以前大為失色。

 

中國減息削人仔吸引力

如要投資年回報五厘或以上的人民幣相關投資，通常持有人民幣企業債券才可取得較高回報，但入場費偏貴，動輒100萬元人民幣，對劉先生而言並不適合，反而他可以考慮市面上的A股基金，部分以人民幣計價。雖然A股股票基金，較債券及定存有更大的波幅，但隨著內地減息放水等動作，都有利未來兩年的A股走勢，相信不難爭取五厘以上的回報。A股基金可令投資者涉獵A股升勢，亦免卻自己了解個別滬股的背景，亦屬中高風險的新興市場好選擇。

美國相關的醫療基金，現時持有情況仍理想，但由筆者去年年初在報章推介至今，有關基金普遍已上升至少四成，需要小心留意高位風險。至於金價持續走低，筆者並不建議現時吸納相關資產，未來只要加息周期開始，都會不利黃金走勢，中短期都不利劉先生的買樓大計。

 

 

黃安盈

中原資產管理高級副總裁，常在各大傳媒露面，解答讀者的理財投資疑難、擔任財經節目嘉賓，負責投資組合管理。

 

 

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