【理財個案】有錢唔好再買樓 原因是⋯（曾少雄）

個案主角：潘小姐，33歲，單身，現擁兩物業，一自住、一投資

理財目標：年儲超過40萬元，希望3年後多買一層樓收租

讀者潘小姐是一位33歲的單身都市麗人，可惜她在信中並没有提及自己是從事何種職業。潘小姐現時和退休父母同住，這個單位於2009年購入，現值560萬元，單位尚欠158萬元按揭，還有18年才供滿。

潘小姐現時每月收入（扣除公積金後）約47,000元，2年後可加薪至頂點的51,000元，同時工資會隨公務員體制上升。此外，潘小姐有一份月入8,000元的兼職工作。除了自住物業，她還有一個單位作收租用途。該單位於去年買入，做五成按揭，尚欠30年、共135萬元之供款，現值320萬元。這個收租單位在扣除供款、稅項和雜費後，每月可帶來約2,400元的額外收入。換句話說，潘小姐的每月總收入為57,400元，在扣除每月22,350元之開支，每月有大約35,000元盈餘，作財富增值之用。

潘小姐主要有兩個問題：

1. 她每年可儲40多萬元，即3年後可儲150多萬元。由於加息周期將至，她應還清自住物業按揭，還是買第3個物業單位作收租之用，並希望這個收租單位能在將來為她提供穩定之租金收入？

2. 她現時擁有約125萬元現金及股票，還可怎樣處理？她想知道這筆錢，應該用作買債券基金，抑或參加銀行的儲蓄計劃，供5年或10年後取回本金及定息。

筆者深信分散風險是非常重要的，而且是財富管理的大前提。潘小姐年紀輕輕已擁有2個物業，真的令很多香港市民羨慕不已。筆者不建議潘小姐買第3個物業，以免資產過於集中在某一類别的風險。如果將全部資產都放在物業上，一旦樓市意想不到的下跌，那怎算呢？或許很多讀者會立刻說，樓市怎可能會大調整？但世事難料，還記得98年的大跌市嗎？

潘小姐希望將來有穩定的收入，筆者建議她可從那35,000元盈餘中，動用2萬元作一項20年期的年金計劃。年金和收租物業相比，好處是簡單方便，不像收租物業般需要花時間管理。倘出租物業不幸遇上租霸，或惡意破壞的人，那就慘了。筆者有客戶朋友，不幸遇上租客在單位内燒炭自殺，令他苦不堪言。潘小姐在資產組合中加入年金計劃，可為她帶來非工作產生的現金收入。以一間金融機構所提供的年金計劃作為例子，潘小姐在65歲時每年可收取70萬元的現金，這筆年金更會每兩年自動上調百分之五。

除此之外，潘小姐表示希望投資債券基金，這個想法也不錯，不過筆者建議潘小姐採用投資相連保險，以一個包含不同類別的基金組合去投資基金。而一般的投資相連保險是不設基金買賣差價，潘小姐亦可用平均成本法去降低風險。基於分散風險的原則，應盡量持有不同類别的資產，固此筆者建議潘小姐現有的100萬元股票可作長期持有，以作收息，而那25萬元現金則為應急錢。

曾少雄 美聯金融集團高級經理

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