【理財個案】目標兩年內置業 息口走勢要注意（鄭明輝）

梁先生和太太的收入不算是太高，要作有效的理財策劃，在各方面都需要好好部署。依照他們的財政狀況，每月儲蓄$6,500，兩年後可以儲到$156,000，再加上他們有現金和股票$240,000，剛剛可以儲夠$400,000，但是置業一般都需要繳付印花稅、律師費、地產經紀費用及其他雜費，所以要比預期多儲$200,000。

 

延長還款期應付未來加息

 

不過以現時的樓價來看，他們正面對樓價不斷上升的風險，梁先生現在想購買 $400萬的樓宇，如果樓價維持每年升值10%，他們有可能會失去預算。不過，過去幾年市場的新樓落成量太少，而息率則自2008年以來維持低位至今，未來的息口走勢只會有升冇跌，預期樓價有下調空間。

 

政府銳意增加土地供應，過去幾個季度積極賣地，未來幾年一手私人物業供應量有七萬幾個。息口與供應量同時上升，預計上升幅度還要較預期快的話，樓價短期有一定的下調壓力，預料樓價的波幅空間約有10%。香港的息口跟美國行，經濟則靠內地走，目前內地經濟雖好但有放緩跡象，相反美國經濟好轉，甚至有機會加息，這兩種局面，對香港的樓市可能會帶來較大的衝擊。

 

假設兩年後樓價下跌20%，他們就可以比預期少儲$10萬首期。筆者建議他們做九成按揭，分30年攤還，這樣財政壓力不用那麼大，而且可以應付日後加息的情況。

 

供款佔入息不宜超過五成

 

本港有機會今年年底進入加息周期，假設利率上調3個百分點，回到較正常水平，每月供款將較現時增加近幾成。所以他們在決定置業前，應衡量自己在加息周期下的負擔能力，建議供款佔入息比率不超過五成，即按照他們的收入，供樓不可多於16,000元。而假設人工不變但息口卻增加3厘，供款佔入息比率將增至約20-40%，但筆者相信美國初期加息步伐或會非常緩慢，所以不需要過分擔心。

 

按照他們的投資組合來說，他們已經有一些長遠的基金投資儲蓄，這種計劃適合一些沒有投資經驗及沒有時間管理自己投資的人。而且經歷過香港及內地股市的風高浪急，應明白到分散風險及環球投資的好處。客人的基金組合方面，建議投資環球市場為主，不防將三至四成投放在亞洲的債券市場。客人的風險接受程度屬於中等至高，倘客人的投資期比較長，應可承受較高風險的投資，這個亦是我們投資基金的目標，就是為了將來退休作準備。

 

鄭明輝（

Michael Chang）

美聯金融集團財富管理總監

Michael持有香港大學數學學士學位，是公認財務規劃師，負責就個人財務規劃給予意見，擁有逾十年管理客戶投資組合的經驗。Michael曾經是電視財經節目的嘉賓，還定期在報紙上發表文章。Michael持有證監會牌照，在證券交易、證券和資產管理上提供意見。

 

免責聲明：投資涉及風險，基金價格可跌可升，過去表現並不代表將來表現。

 

 

 

 

 

 

讀者如有理財問題，歡迎電郵查詢。有關問題將轉交理財顧問，並於本欄回答。來信請列明每月收入、開支分佈、資產、風險接受水平及理財目標。

電郵：yfin_wealth@yahoo.com