【理財個案】欠債未清 目標儲錢買樓（余淑穎）

 

生活於現今香港的80、90後年輕人，在儲首期盼早日達成置業夢之餘，又希望可以保持個人生活質素；在享受消費生活之餘，又需要顧及日後置業所產生的龐大開支。在消費和儲蓄的敵對局面下，要取得平衡來達成置業目標，實在費煞思量。我跟據施小姐提供的現時及未來3年預期收入狀況，嘗試提出以下3個重點建議。希望可以助施小姐去調節現時的投資及儲蓄模式，以一步一步達成她提出的3項理財目標！

 

1) 施小姐希望每月多$2,000至$3,000消費，但30歲仍可儲到$75萬其實並非沒可能，重點在不能即時提升消費，而是要待她將來還清銀行金額，於本年11月後將可多消費$1,226，而於下年10月後將可再多消費$1,590，即預期可提升約每月$2,800的消費力，但她必須在未來的收入中每月儲蓄不少於$6,000，假設今年每月儲蓄$6,000，其後兩年在加薪受益下可增加每月儲蓄至明年$6,300及後年$6,600，再加上現持有$263,831（現金＋iBond＋人民幣定期存款）作一次性投資，以每年平均有7%回報下，3年後應可儲蓄到$75萬。

 

2) 施小姐希望於30歲時儲到$85萬至$100萬，若她已認同及達成以上建議的目標，即在3年後儲蓄到$75萬的話，只要其後用儲蓄到的$75萬作一次性投資，加上當時應可負擔的每月儲蓄$6,600，投資多一年時間以7%回報計算，相信在施小姐31歲時可儲蓄到$88萬。我建議在投資上以月供基金形式投資儲蓄，在投資分佈上，可選擇50%投資於表現較成熟和平穩的歐美醫藥股票基金，30%投資於風險偏低的定期收息國家債券基金，至於餘下的20%則可選擇較高風險的美國藍籌股票基金。

 

3) 在首次置業時基於個人收入的可承擔能力，我建議她考慮購入$330萬左右的單位上車，但也有兩大重點要留意的：第一、壓力測試。基於$400萬以下的物業，即使是單身人士也可以向一般銀行申請9成按揭，只要在釐定按揭金額後，將當時按揭息率+2%作壓力測試，若供款只佔貸款申請人總收入的50%或以下的話，壓力測試便能通過。第二、待施小姐申請按揭一刻，她的個人每月總收入須提升至約3萬元（以購入一個350萬元單位及支付20%首期為例），至於置業後個人的現金流儲備，我建議設定為當時收入的6倍作為目標儲備，以備面對突發的財務週轉、轉職或創業所帶來的潛在風險。

 

購入一個350萬元單位的首期預算安排

樓價：350萬元

首期：70萬元 (樓價的20％) ….A

地產代理佣金：3.5萬元 …..B

印花稅：7.9萬元….C

按揭保險金：4.6萬元…..D

置業支出總額：(A+B+C+D) = 86萬元

 

按揭供款預算安排

按揭金額：280萬元

還款年期：30年

按揭利率：3% (預算三年後低幅度的加息情況)

每月供款：$11,805

 

壓力測試

按揭金額：280萬元

還款年期：30年

測試加息後按揭利率：5% (原本按揭息率加2%)

測試加息後每月供款：$15,031 (對比是否佔申請貸款人的50%總收入或以下)

 

 

美聯金融集團高級副總裁余淑穎

 

 

 

免責聲明：投資涉及風險，基金價格可跌可升，過去表現並不代表將來表現。

 

 

 

 

 

 

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