雅虎香港財經 【理財個案】25歲慳妹 儲一球買舊樓收租（鄺翠玲）
陳小姐(25歲，未婚，IT公司市場部主任)有以下目標／疑問 :
希望置業作增值及投資收租用途，為日後退休時(55或65歲)提供收入。現時的100萬元現金可以負擔到甚麽的物業?
租金收入必須足夠支付每月供款。現在是入市的時機嗎？還是要等到2017年？
由於收入較低，買多少錢的物業才能通過壓力測試 ?
舊樓（超過40-50年樓齡）是否較佳選擇 (舊樓收租回報率較高) ?
以下為陳小姐的財政情況 :
註1 : 有年終雙糧，平均每年人工升幅為5%
註2 : 每年家用 $4,000
由於物業是非自住（投資）用途，最高只能敍造6成按揭，入息比率上限為40%，壓力測試基準為50% (假設利率上升3%)。若以現金及月薪(未扣強積金前$19,000)水平計算，她可買到約230萬元的物業(以現時年利率2.15%、30年供款期計算)，首期及相關費用約需97萬元，最低月薪要求是$15,000，每月供款約$5,200，符合現時盈餘情况。
置業在技術上是可行的，但實際上是不可行，因為230萬元的物業現時幾近絕跡，餘下的可能是較偏遠、較舊、較細小的單位，這類單位的投資價值較低，所以筆者並不建議在這時候為買而買! 看來在未來一年多儲點彈藥才置業是較精明的做法!
若多儲蓄一年，資金可增多12萬元，所購物業有望可增至280萬元樓價，首期及相關費用約需120萬元，每月供款約$6,300，最低入息要求約$20,000，若能維持每年5%增薪，置業大計相信有更多選擇及更具彈性! 至於租金收入是否能否足夠支付每月供款，現時平均租金回報約3%，如購入280萬元物業，每月租金收入約$7,000，應可抵銷供樓開支。在此筆者帶出租金收入和經濟的關連性較大，若經歷經濟低谷或滯脹，租金不足夠支付每月供款的情況是有機會發生的。
陳小姐有提及舊樓(40-50年樓齡)的收租回報率較高，純祽以數值來說是正確的，因舊樓的樓價相對較低，但筆者希望帶出以下考慮 :
l 銀行批核按揭的其中一個重點是樓齡，銀行普遍採用「65減」的做法 - 即按揭只能維持至65年樓齡，換句話說，銀行只會批出較短年期的按揭，若供款年期為15年，同樣230萬元的物業，每月供款變成$9,000，比30年供款情況高出73%，雖然仍是在可負擔範圍，但對陳小姐的現金流及淨回報有很大的影響。
l 舊樓的維修費用相對較高，次數亦較頻密，動輒需數以十萬計的資金，如未能支付，業主是有機會被釘契的，請陳小姐多注意。
美聯金融集團高級副總裁
鄺翠玲 CFP CM
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