雅虎香港財經 【理財個案】70後勤做兼職為買樓（鄺翠玲）
周小姐（43歳，文職）目標可説是很普遍：
(1) 為自己做好退休準備
(2) 10年內置業（樓價$300萬以下）
但難度在於是由零開始！要知能否成功，我們先看她的財政狀況：
備註：
1. = $38,000/12
2. 包括雙糧花紅部分的強積金
3. 包括儲蓄、意外、住院等保險
4. 不清晰有基金成分保險的保費內有多少是作投資，供滿後也不建議大量贖回基金單位，因可能影響危疾的賠償額
假設：
l 每年薪金増幅4%，非保險開支（住院除外）增幅3%
l 投資類平均年回報9%，強積金平均年回報5%
l 保險回本後平均派息率4%
根據現時支出情況推算，每月退休支出需$9,000（現值），假設65歲退休及有20年退休生活，周小姐需準備$400萬的退休金。另外置業需有第一桶金付首期及其他相關費用，每月亦應有足夠盈餘來供樓，以樓價$300萬計算，3成首期及相關費用約需$98萬，由於日後置業時年紀已不輕，要在退休前付清樓按及有足夠的退休金是頗困難的，建議選擇20年按揭年期，留些盈餘作彈藥儲退休金，利用投資回報「跑息差」（即投資回報較供樓利息多），至退休時可將部分資產贖樓，甚至繼續供樓。
以現金流作考慮，周小姐應在2024年後才置業，因為大部分保險付款期已完結，那時每月基本月薪收入及盈餘可分別增至$26,000及$15,000。假設按揭利率2.5%，供款期為20年的話，每月供款約$11,000，最低月薪要求為$24,500，供樓後仍有$6,400作儲蓄。順帶一提，銀行在審批按揭時，對兼職收入及雙糧花紅是很謹慎的，很有可能只計算基本月薪。
因應市況慎選投資產品
筆者對周小姐有以下建議：
l 置業及退休共需約$700萬的資產，現時差不多是由零開始，所以周小姐要有準備是「長期抗戰」，換來的是盡快達成目標，甚至可提早退休。
l 資產未開始增值，必先為自己建立安全網 - 有足夠支持6個月生活費的現金儲備。而在周小姐的情況，她每月支出是$16,000，6個月生活費共約$10萬，扣除現時$2萬的現金，她必先儲夠現金儲備，然後再作資產增值。
l 將每月盈餘中抽取8成作增值（約$6,200），可選用沒期限的月供基金平台，由於現時環球市場甚為波動，建議周小姐選用環球已發展市場股票為主軸。筆者有留意周小姐的風險承受能力是「中高」，但這一刻並不是高風險高回報的年代，應持盈保泰。
l 日後加薪時亦應把盈餘的8成作投資增值，增強本身的儲蓄本錢。
至2024年底時，周小姐約有資產$146萬（$126萬基金及$20萬股票），由於置業第一桶金只需$98萬，餘下的$48萬便可化身為退休儲備了。繼續投資儲蓄的話，預計周小姐在65歲時會有$830萬資產：
l 股票：$100萬
l 基金：$400萬
l 強積金：$200萬
l 現金：$80萬（每月20%盈餘約$70萬，及安全網內的$10萬）
l 保險：$48萬（假設期滿後繼續以年息4%滾存）
付清餘下約$75萬樓按，淨資產約$755萬，比要求的$400萬多，退休生活應有保障。
鄺翠玲（
Jenny Kwong）CFPCM
美聯金融集團高級副總裁
Jenny是一名資深金融服務理財策劃師，擁有中國國家理財規劃師、認可財務策劃師的專業資格。由為客戶分析目標、設計理財方案、落實安排，到定時監察進度、管理風險，提供一站式的顧問服務。
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